AOT constitutive de droits réels et bail emphytéotique administratif : construire et financer sur le domaine public
Une autorisation d'occupation ordinaire ne vous donne aucun droit sur ce que vous construisez : elle est précaire et révocable (CG3P, art. L. 2122-3), et le bâtiment édifié sur le domaine public n'est pas un actif que vous pouvez hypothéquer ou céder librement. Pour bâtir, financer et exploiter sur plusieurs décennies, il faut un titre qui confère un droit réel sur les ouvrages : une AOT constitutive de droits réels (70 ans au plus) ou un bail emphytéotique administratif (plus de 18 ans et jusqu'à 99 ans). Le commerçant installé sur le domaine public peut, en outre, y être propriétaire d'un fonds de commerce : c'est le fonds qui est protégé, pas l'occupation. Le titre ordinaire, la sélection préalable des candidats et la redevance sont traités sur les pages autorisation d'occupation du domaine public et convention d'occupation et redevance : cette page ne les redit pas.
Le droit réel change trois choses. Pendant le titre, vous avez les prérogatives et obligations du propriétaire sur vos ouvrages (CG3P, art. L. 2122-6 ; CGCT, art. L. 1311-5). Vous pouvez les hypothéquer et recourir au crédit-bail, mais seulement pour financer ces ouvrages (CG3P, art. L. 2122-8 et L. 2122-13 ; CGCT, art. L. 1311-5 et L. 1311-6-1). Vous pouvez céder le titre, mais à une personne agréée par la personne publique (CG3P, art. L. 2122-7 ; CGCT, art. L. 1311-6). Au terme, les ouvrages sont démolis à vos frais ou reviennent gratuitement à la personne publique, selon ce que le titre a prévu (CG3P, art. L. 2122-9 ; CGCT, art. L. 1311-7).
La ligne rouge est la même pour tous ces titres : ils ne peuvent pas porter des travaux, des fournitures, des services ou la gestion d'un service public rémunérés par un prix ou un droit d'exploitation, pour le compte ou pour les besoins d'un acheteur ou d'une autorité concédante soumis au code de la commande publique (CGCT, art. L. 1311-2 et L. 1311-5 ; même interdiction, dans une rédaction antérieure au code, à l'art. L. 2122-6 du CG3P). Dans ce cas, c'est un contrat de concession qui peut conférer les droits réels (CCP, art. L. 3132-2). Que vous soyez l'opérateur qui investit, son financeur ou la collectivité qui monte l'opération, le choix du titre se fait avant la première dépense, et il se lit dans les clauses : durée, ouvrages à maintenir, règles d'indemnité, agrément.
Délais
70 ans au plus
Durée d'une AOT constitutive de droits réels
Le titre fixe la durée selon la nature de l'activité et des ouvrages, et l'importance de ces derniers, sans pouvoir excéder soixante-dix ans, sur le domaine public de l'État (CG3P, art. L. 2122-6) comme sur celui des collectivités territoriales (CGCT, art. L. 1311-5). Pour un titre d'exploitation économique, la durée se cale sur l'amortissement des investissements et une rémunération équitable et suffisante des capitaux investis (CG3P, art. L. 2122-2).
Plus de 18 ans, 99 ans au plus
Durée d'un bail emphytéotique administratif
Le BEA des collectivités (CGCT, art. L. 1311-2) et celui de l'État (CG3P, art. L. 2341-1) renvoient au bail emphytéotique du code rural : consenti pour plus de dix-huit années, sans pouvoir dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans, et sans tacite reconduction (C. rur., art. L. 451-1).
3 mois de silence
Agrément du cessionnaire sur le domaine public de l'État
La demande d'agrément est adressée par lettre recommandée avec avis de réception ; le silence gardé pendant trois mois à compter de sa réception vaut agrément de la cession aux conditions convenues entre les parties, mais seul un agrément exprès permet au cessionnaire de modifier l'utilisation de l'immeuble (CG3P, art. R. 2122-20). Ce délai est écrit pour le domaine public de l'État et de ses établissements publics : pour une collectivité territoriale, c'est le titre qui dit comment l'agrément se demande.
2 mois
Contester un refus de titre, un refus d'agrément ou un retrait
À compter de la notification ou de la publication de la décision (CJA, art. R. 421-1). Sur le domaine public de l'État, le titulaire d'un titre droits réels doit avoir été informé du retrait envisagé par lettre recommandée avec avis de réception deux mois au moins avant le retrait, sauf délai particulier prévu par le contrat en cas de concession (CG3P, art. R. 2122-18).
Le délai de deux mois vise les décisions unilatérales : refus de délivrer le titre, refus d'agrément, retrait. Il ne s'applique pas à la contestation des mesures prises pour l'exécution d'un contrat, et une demande d'indemnité n'est recevable qu'après une demande préalable adressée à l'administration et la décision prise sur celle-ci (CJA, art. R. 421-1) : l'indemnité du retrait anticipé se réclame donc d'abord à la personne publique. Les délais de trois mois (silence valant agrément) et de deux mois (préavis de retrait) sont écrits pour le domaine public de l'État et de ses établissements (CG3P, art. R. 2122-18, R. 2122-20 et R. 2122-23) : ne les transposez pas à une collectivité territoriale sans lire ce que dit son titre. Après le décès d'un titulaire personne physique, le conjoint survivant ou l'héritier désigné doit être présenté à l'agrément dans les six mois du décès (CG3P, art. L. 2122-7 ; CGCT, art. L. 1311-6).
Quel titre pour quel projet : AOT constitutive de droits réels, BEA ou fonds de commerce
Sur le domaine public de l'État, le titulaire d'une autorisation d'occupation temporaire a, sauf prescription contraire de son titre, un droit réel sur les ouvrages, constructions et installations de caractère immobilier qu'il réalise pour l'activité autorisée. Ce droit lui confère, pour la durée de l'autorisation, les prérogatives et obligations du propriétaire (CG3P, art. L. 2122-6). Le régime vaut aussi pour les conventions d'occupation, pas seulement pour les autorisations unilatérales (art. L. 2122-11), et pour les établissements publics de l'État, sur le domaine qui leur est confié comme sur leur domaine propre (art. L. 2122-14). Deux limites : si les ouvrages sont nécessaires à la continuité du service public, le droit réel suppose une décision de l'État (art. L. 2122-10) ; et la première chose à lire dans votre titre est la clause qui, le cas échéant, écarte le droit réel.
Les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics peuvent délivrer sur leur domaine public des AOT constitutives de droits réels, mais seulement en vue de la réalisation d'une opération d'intérêt général relevant de leur compétence (CGCT, art. L. 1311-5). Cette condition n'existe pas pour l'État. Le régime ne s'applique pas au domaine public naturel (art. L. 1311-8). Dans les deux cas, la durée est fixée par le titre sans pouvoir excéder soixante-dix ans (CG3P, art. L. 2122-6 ; CGCT, art. L. 1311-5) et, pour une exploitation économique, elle se calcule sur l'amortissement des investissements et une rémunération équitable des capitaux (CG3P, art. L. 2122-2). La sélection préalable des candidats s'applique à ce titre comme à tout titre permettant une exploitation économique du domaine (art. L. 2122-1-1), sous les exceptions prévues par le code (art. L. 2122-1-2) ; elle est traitée sur la page convention d'occupation et redevance et n'est pas reprise ici.
Le bail emphytéotique administratif est l'autre voie. Une collectivité peut consentir un BEA sur un bien immobilier en vue d'une opération d'intérêt général relevant de sa compétence, ou pour affecter un édifice du culte à une association cultuelle ; le bail est possible même sur une dépendance du domaine public, à condition qu'elle reste hors du champ de la contravention de voirie (CGCT, art. L. 1311-2), et il est ouvert aux établissements publics et groupements de collectivités (art. L. 1311-4). Le BEA de l'État et de certaines chambres consulaires a un objet plus étroit : la restauration, la réparation ou la mise en valeur du bien (CG3P, art. L. 2341-1). Dans les deux cas, la durée est celle du bail emphytéotique du code rural, plus de dix-huit ans et jusqu'à quatre-vingt-dix-neuf ans, sans tacite reconduction (C. rur., art. L. 451-1). Un bail long à loyer modique n'est pas pour autant un BEA s'il ne confère aucun droit réel et ne sert ni un service public ni une opération d'intérêt général de la collectivité (TC, 13 octobre 2014, n° C3963) ; la qualification du bien et le juge compétent sont traités sur la page domaine privé des personnes publiques.
Aucun de ces titres ne peut porter l'exécution de travaux, la livraison de fournitures, la prestation de services ou la gestion d'une mission de service public, avec une contrepartie constituée par un prix ou un droit d'exploitation, pour le compte ou pour les besoins d'un acheteur ou d'une autorité concédante soumis au code de la commande publique (CGCT, art. L. 1311-2 et L. 1311-5 ; interdiction identique, visant les ordonnances antérieures au code, à l'art. L. 2122-6 du CG3P). Quand l'opération est en réalité une commande de la personne publique, le titre domanial n'est pas le bon outil : c'est le contrat de concession qui peut alors attribuer au concessionnaire des droits réels sur les ouvrages et équipements qu'il réalise (CCP, art. L. 3132-2). La frontière se trace par la volonté de la personne publique : sans volonté d'ériger l'activité en mission de service public et d'en confier la gestion à un tiers sous son contrôle, la convention reste domaniale (CE, Section, 3 décembre 2010, n° 338272).
Enfin, un commerçant installé sur le domaine public peut y exploiter un fonds de commerce, à la condition d'avoir une clientèle propre (CG3P, art. L. 2124-32-1). Le texte ne crée ni bail commercial ni droit au renouvellement : il protège le fonds, pas l'occupation, qui reste temporaire. L'acquéreur d'un fonds peut demander par anticipation l'AOT nécessaire à son exploitation, qui prend effet à la réception de la preuve de la cession (art. L. 2124-33). Cette protection ne s'applique pas sur le domaine public naturel (art. L. 2124-35).
Financer, hypothéquer, céder : ce que le titre permet et ce qu'il interdit
Le droit réel et les ouvrages ne peuvent être hypothéqués que pour garantir les emprunts contractés par le titulaire pour financer la réalisation, la modification ou l'extension des ouvrages situés sur la dépendance occupée. Les créanciers chirographaires, hors ceux dont la créance est née de ces travaux, ne peuvent pratiquer ni mesures conservatoires ni exécution forcée sur ces droits et biens. Et les hypothèques s'éteignent au plus tard à l'expiration du titre, quels qu'en soient les circonstances et le motif (CG3P, art. L. 2122-8 ; CGCT, art. L. 1311-6-1). Pour le prêteur, la sûreté est donc bornée dans son objet et dans le temps : au-delà du terme du titre, l'hypothèque est éteinte, quelle que soit l'échéance du financement. Le crédit-bail est possible pour les ouvrages réalisés sous un titre droits réels, avec des clauses préservant les exigences du service public lorsque les ouvrages y sont nécessaires (CG3P, art. L. 2122-13 ; CGCT, art. L. 1311-5, IV) ; côté État, le crédit-bail au bénéfice d'organismes que l'État finance ou contrôle est soumis à son agrément (CG3P, art. L. 2122-13).
En BEA, la logique est la même mais la forme est plus stricte. Pour le BEA d'une collectivité, l'hypothèque ne garantit que les emprunts contractés pour financer la réalisation ou l'amélioration des ouvrages situés sur le bien loué, et le contrat qui la constitue doit être approuvé par la collectivité, à peine de nullité ; seuls les créanciers hypothécaires peuvent exercer des mesures conservatoires ou d'exécution sur les droits immobiliers résultant du bail ; le crédit-bail est admis, avec des clauses préservant les exigences du service public (CGCT, art. L. 1311-3, 2°, 3° et 5°). La collectivité a aussi la faculté de se substituer au preneur dans la charge des emprunts en résiliant ou en modifiant le bail (art. L. 1311-3, 3°). Pour le BEA de l'État, ces conditions (hypothèque limitée au financement des obligations du bail et approuvée à peine de nullité, mesures d'exécution réservées aux créanciers hypothécaires, crédit-bail) sont écrites pour le cas où le bien loué fait partie du domaine public (CG3P, art. L. 2341-1, II). Un prêteur demande donc l'approbation écrite de l'hypothèque avant le déblocage des fonds, pas après.
Céder le titre, les ouvrages ou le droit réel, y compris par fusion, scission ou réalisation de la sûreté, n'est possible qu'à une personne agréée par l'autorité compétente, en vue d'une utilisation compatible avec l'affectation du domaine (CG3P, art. L. 2122-7 ; CGCT, art. L. 1311-6). Sur le domaine de l'État, le transfert est en outre impossible lorsque le respect des obligations de publicité et de sélection préalables s'y oppose, et le titulaire peut demander à l'autorité de lui indiquer par avance si elle agréera une personne déterminée, sauf pour les titres délivrés après une procédure de publicité et de mise en concurrence (CG3P, art. L. 2122-7). La même réserve de sélection s'applique à la cession d'un BEA de collectivité (CGCT, art. L. 1311-3, 1°) : le rapport au Président de la République sur l'ordonnance n° 2017-562 du 19 avril 2017 explique que ces articles ont été adaptés pour tenir compte des obligations préalables de sélection ou de publicité introduites dans le droit positif. Pour l'AOT droits réels des collectivités, l'art. L. 1311-6 du CGCT ne reprend ni cette réserve ni la demande d'accord préalable : la différence est à connaître avant de négocier. Côté État, la demande d'agrément part par lettre recommandée avec avis de réception, avec un dossier qui comprend le projet de contrat de cession et, le cas échéant, le projet de crédit-bail, et l'engagement de payer la redevance ; le silence de trois mois vaut agrément, mais un changement d'utilisation de l'immeuble exige un agrément exprès (CG3P, art. R. 2122-20).
Au décès d'un titulaire personne physique, le titre peut être transmis au conjoint survivant ou aux héritiers, à condition que le bénéficiaire désigné par accord entre eux soit présenté à l'agrément dans les six mois du décès (CG3P, art. L. 2122-7 ; CGCT, art. L. 1311-6) ; côté État, le silence de trois mois vaut agrément de la transmission (CG3P, art. R. 2122-23). Pour un fonds de commerce, les ayants droit obtiennent, sauf motif d'intérêt général contraire, une AOT identique pour poursuivre l'exploitation pendant trois mois, et peuvent, dans les six mois du décès, présenter un successeur ; tout refus est motivé (CG3P, art. L. 2124-34). Reste la sous-occupation, c'est-à-dire mettre une partie des ouvrages à la disposition d'un tiers. Les articles du CG3P et du CGCT sur les droits réels ne la règlent pas expressément, et l'obligation de sélection préalable est écrite pour « l'autorité compétente » qui délivre le titre (CG3P, art. L. 2122-1-1). Faites donc écrire dans le titre ce que vous pourrez sous-occuper, à quelles conditions et avec quel accord de la personne publique, plutôt que de le déduire après coup.
La fin du titre : terme, retrait anticipé et sort des ouvrages
À l'issue du titre, les ouvrages doivent être démolis, par le titulaire ou à ses frais, sauf si leur maintien en l'état a été expressément prévu par le titre ou si l'autorité renonce en tout ou partie à leur démolition. Les ouvrages dont le maintien a été accepté deviennent de plein droit et gratuitement la propriété de l'État, de l'établissement public sur son domaine propre ou de la collectivité, francs et quittes de tous privilèges et hypothèques (CG3P, art. L. 2122-9 et L. 2122-14 ; CGCT, art. L. 1311-7). Vous ne récupérez donc ni le bâtiment ni sa valeur au terme : ce que vous récupérez, c'est l'exploitation pendant la durée du titre. Sur le domaine de l'État, le titre doit énumérer les ouvrages à édifier et, le cas échéant, ceux qui doivent être maintenus en état jusqu'à son expiration, avec les mentions nécessaires à la publicité foncière (CG3P, art. R. 2122-17). Un titre muet sur le sort des ouvrages vaut démolition à vos frais, sauf renonciation de l'autorité au moment du terme.
Le titre reste précaire et révocable (CG3P, art. L. 2122-3). En cas de retrait avant le terme pour un motif autre que l'inexécution de ses clauses et conditions, le titulaire est indemnisé du préjudice direct, matériel et certain né de l'éviction anticipée ; les règles de détermination de l'indemnité peuvent être précisées dans le titre, et les droits des créanciers régulièrement inscrits sont reportés sur cette indemnité (CG3P, art. L. 2122-9 et R. 2122-17 ; CGCT, art. L. 1311-7). Pour une convention d'occupation résiliée pour motif d'intérêt général sans faute de l'occupant, le Conseil d'État juge que l'indemnité couvre, le cas échéant dans les conditions prévues par le contrat, la perte des bénéfices d'une occupation conforme à la convention et les dépenses exposées pour l'occupation normale du domaine qui auraient dû être couvertes au terme (CE, 16 février 2026, n° 493569). La clause d'indemnité se négocie donc à la signature : c'est elle qui fixera le calcul. Le texte ne prévoit cette indemnité que pour un retrait fondé sur un motif autre que l'inexécution des clauses et conditions du titre. Sur le domaine de l'État, tout retrait anticipé est précédé d'une information du titulaire par lettre recommandée deux mois au moins avant (CG3P, art. R. 2122-18) ; en cas de retrait pour faute, les créanciers inscrits sont informés deux mois au moins avant la notification, pour pouvoir proposer la substitution d'un tiers ou se substituer eux-mêmes au titulaire défaillant (CG3P, art. L. 2122-9 et R. 2122-18 ; CGCT, art. L. 1311-7).
La partie de la redevance versée d'avance pour la période restant à courir est restituée en cas de retrait anticipé non fautif (CG3P, art. L. 2125-6) ; la redevance elle-même est traitée sur la page convention d'occupation et redevance. Tous ces litiges, sur une AOT comme sur un BEA de l'État ou d'une collectivité, relèvent du juge administratif (CG3P, art. L. 2331-1). Le refus de titre, le refus d'agrément et le retrait unilatéral s'attaquent dans les deux mois ; l'indemnité se demande d'abord à la personne publique, puis, en cas de refus, devant le tribunal par un recours indemnitaire (CJA, art. R. 421-1). Si vous restez sur place après le terme sans nouveau titre, vous devenez occupant sans titre, avec les conséquences décrites sur la page expulsion de l'occupant sans titre.
Textes applicables
Chaque référence renvoie au texte sur Légifrance, dans sa version en vigueur.
Droit réel de plein droit, sauf prescription contraire du titre, sur les ouvrages réalisés sur le domaine public de l'État ; durée fixée par le titre sans excéder soixante-dix ans ; interdiction d'un objet relevant de la commande publique.
AOT constitutive de droits réels des collectivités : opération d'intérêt général relevant de leur compétence, soixante-dix ans au plus, interdiction d'un objet de commande publique, crédit-bail possible.
BEA des collectivités : opération d'intérêt général relevant de leur compétence ou édifice cultuel, possible sur le domaine public hors contravention de voirie, interdit pour un objet relevant de la commande publique.
BEA de l'État et de certaines chambres consulaires : restauration, réparation ou mise en valeur du bien ; lorsque le bien relève du domaine public, cession avec agrément, hypothèque approuvée à peine de nullité, crédit-bail possible.
Bail emphytéotique : droit réel hypothécable et cessible, durée de plus de dix-huit ans et de quatre-vingt-dix-neuf ans au plus, sans tacite reconduction.
Occupation temporaire ; durée d'un titre d'exploitation économique calée sur l'amortissement des investissements et une rémunération équitable des capitaux, dans la limite légale.
Recours dans les deux mois de la notification ou de la publication ; demande préalable obligatoire pour une somme d'argent ; délai inapplicable aux mesures d'exécution d'un contrat.
Information du titulaire par lettre recommandée deux mois au moins avant tout retrait anticipé d'un titre droits réels État, et des créanciers inscrits en cas de retrait pour inexécution.
Procédure d'agrément du cessionnaire côté État : dossier, silence de trois mois valant agrément, agrément exprès pour changer l'utilisation de l'immeuble.
Cession et transmission du titre État à une personne agréée, blocage si la sélection préalable s'y oppose, demande d'accord préalable sur l'agrément, transmission aux héritiers dans les six mois du décès.
Cession du titre droits réels local à une personne agréée pour une utilisation compatible avec l'affectation ; transmission aux héritiers dans les six mois du décès.
Transmission du titre droits réels État à un héritier : demande dans les six mois du décès, silence de trois mois valant agrément.
Autres textes cités (27)
Hypothèque limitée au financement des ouvrages sur la dépendance occupée, protection contre les créanciers chirographaires, extinction des hypothèques au terme du titre.
Sort des ouvrages au terme (démolition ou retour gratuit à l'État), indemnisation du retrait anticipé non fautif, report des droits des créanciers, information des créanciers deux mois avant un retrait pour faute.
Le droit réel sur des ouvrages nécessaires à la continuité du service public suppose une décision de l'État.
Le régime des droits réels s'applique aussi aux conventions de toute nature autorisant l'occupation du domaine public.
Crédit-bail possible pour financer les ouvrages sous titre droits réels État, clauses de service public si nécessaire, agrément de l'État pour les organismes qu'il finance ou contrôle.
Extension du régime aux établissements publics de l'État, les ouvrages maintenus sur leur domaine propre devenant leur propriété.
Sélection préalable organisée par l'autorité compétente pour tout titre permettant une exploitation économique du domaine public (renvoi seulement).
Exceptions à la sélection préalable, dont le titre conféré par un contrat de la commande publique ou issu d'un montage déjà mis en concurrence (renvoi seulement).
L'autorisation d'occupation présente un caractère précaire et révocable.
Restitution de la redevance versée d'avance pour la période restant à courir en cas de retrait anticipé non fautif.
Un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve d'une clientèle propre.
L'acquéreur d'un fonds peut demander par anticipation l'AOT nécessaire à son exploitation, qui prend effet à la preuve de la cession.
Décès de l'exploitant : AOT identique de trois mois pour les ayants droit, présentation d'un successeur dans les six mois, refus motivé.
Les règles sur le fonds de commerce ne s'appliquent pas au domaine public naturel.
Compétence du juge administratif pour les litiges relatifs aux titres d'occupation du domaine public et aux BEA de l'État et des collectivités.
Contenu du dossier de demande d'un titre constitutif de droits réels sur le domaine public de l'État.
Mentions obligatoires du titre droits réels État : consistance du droit, durée, publicité foncière, ouvrages à maintenir, redevance, obligations de service public, règles d'indemnité de retrait.
Conditions du BEA local : cession avec agrément bloquée si la sélection s'y oppose, hypothèque limitée au financement des ouvrages et approuvée à peine de nullité, créanciers hypothécaires, substitution de la collectivité dans les emprunts, crédit-bail.
Le BEA est ouvert aux établissements publics des collectivités et à leurs groupements.
Hypothèque du titre droits réels local limitée au financement des ouvrages, protection contre les créanciers chirographaires, extinction au terme du titre.
Fin du titre droits réels local : démolition ou retour gratuit des ouvrages à la collectivité, indemnisation du retrait anticipé non fautif, report des droits des créanciers inscrits, information des créanciers deux mois avant un retrait pour faute.
L'AOT constitutive de droits réels des collectivités ne s'applique pas au domaine public naturel.
Le contrat de concession peut attribuer au concessionnaire des droits réels sur les ouvrages et équipements qu'il réalise.
CE, Section, 3 décembre 2010, Ville de Paris et Association Paris Jean Bouin, n° 338272
Frontière entre convention d'occupation domaniale et délégation de service public : sans volonté de la personne publique d'ériger l'activité en service public et d'en contrôler la gestion, le titre reste domanial. Publié au recueil Lebon.
CE, 8e et 3e chambres réunies, 16 février 2026, Voies navigables de France, n° 493569
Indemnité de résiliation anticipée d'une convention d'occupation pour motif d'intérêt général : perte des bénéfices et dépenses non amorties, le cas échéant dans les conditions prévues par le contrat. Mentionné aux tables.
TC, 13 octobre 2014, SA Axa France IARD c/ MAIF, n° C3963
Un bail sans droit réel, ne servant ni un service public ni une opération d'intérêt général de la commune, n'est pas un BEA. Publié au recueil Lebon.
Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2017-562 du 19 avril 2017
Explique l'adaptation du régime des titres constitutifs de droits réels aux obligations préalables de sélection ou de publicité.
Erreurs fréquentes
Investir sur un titre qui ne confère aucun droit réel
Sur le domaine de l'État, le droit réel existe sauf prescription contraire du titre (CG3P, art. L. 2122-6) : une clause suffit à l'écarter. Sur celui d'une collectivité, il n'existe que si le titre est délivré en vue d'une opération d'intérêt général relevant de sa compétence (CGCT, art. L. 1311-5). Sans droit réel, pas d'hypothèque ni de crédit-bail sur les ouvrages, et pas de créancier inscrit à reporter sur l'indemnité de retrait.
Demander un bail commercial ou compter sur un renouvellement
Le domaine public ne se loue pas en bail commercial. Le fonds de commerce y est protégé s'il a une clientèle propre (CG3P, art. L. 2124-32-1), mais l'occupation reste temporaire et précaire (art. L. 2122-2 et L. 2122-3) et le BEA ne se prolonge pas par tacite reconduction (C. rur., art. L. 451-1). Ni le fonds de commerce ni l'AOT droits réels des collectivités n'existent sur le domaine public naturel (CG3P, art. L. 2124-35 ; CGCT, art. L. 1311-8).
Monter en AOT ou en BEA ce qui est une commande publique
Si la personne publique vous fait construire un équipement pour ses besoins, ou vous confie un service public contre un prix ou un droit d'exploitation, le titre domanial est interdit (CGCT, art. L. 1311-2 et L. 1311-5 ; CG3P, art. L. 2122-6). L'outil est alors la concession, qui peut elle aussi conférer des droits réels (CCP, art. L. 3132-2). À l'inverse, une convention ne devient pas une délégation de service public sans la volonté de la personne publique d'ériger l'activité en service public et d'en contrôler la gestion (CE, Section, 3 décembre 2010, n° 338272).
Hypothéquer ou céder sans l'accord écrit de la personne publique
L'hypothèque d'un BEA de collectivité, comme celle d'un BEA de l'État portant sur le domaine public, doit être approuvée par la personne publique à peine de nullité (CGCT, art. L. 1311-3 ; CG3P, art. L. 2341-1), et l'hypothèque d'un titre droits réels ne garantit jamais autre chose que le financement des ouvrages (CG3P, art. L. 2122-8 ; CGCT, art. L. 1311-6-1). La cession du titre, y compris par fusion ou réalisation de la sûreté, suppose l'agrément du cessionnaire (CG3P, art. L. 2122-7 ; CGCT, art. L. 1311-6), et elle est bloquée lorsque la sélection préalable s'y oppose (CG3P, art. L. 2122-7 ; CGCT, art. L. 1311-3). En BEA, un prêteur qui se contente d'une hypothèque non approuvée n'a pas de sûreté.
Pièces à réunir
Rassembler ces éléments avant le premier échange fait gagner un temps qui, ici, se compte en jours.
Le titre ou le projet de titre (AOT, convention ou bail), avec la clause sur le droit réel, la durée, les ouvrages à maintenir et les règles de calcul de l'indemnité de retrait (CG3P, art. R. 2122-17 pour le domaine de l'État)
Pour une demande sur le domaine public de l'État : la note décrivant la dépendance, sa superficie, la durée sollicitée, l'activité, l'estimation, le calendrier et le financement des investissements, y compris la part financée par crédit-bail (CG3P, art. R. 2122-13)
L'extrait de plan cadastral, le plan masse des ouvrages prévus et leur fiche descriptive (CG3P, art. R. 2122-13)
Les justificatifs de votre capacité technique et financière à entreprendre et mener les travaux à leur terme (CG3P, art. R. 2122-13)
Pour une collectivité : les pièces qui décrivent l'opération d'intérêt général relevant de sa compétence, en vue de laquelle la collectivité délivre le titre droits réels ou consent le BEA (CGCT, art. L. 1311-2 et L. 1311-5)
Pour une cession : le projet de contrat de cession, le cas échéant le projet de crédit-bail, et l'engagement de payer la redevance correspondant au droit réel cédé (CG3P, art. R. 2122-20)
Questions fréquentes
Puis-je hypothéquer un bâtiment construit sur le domaine public ?
Oui, si votre titre est constitutif de droits réels, et seulement pour garantir les emprunts qui financent la réalisation, la modification ou l'extension des ouvrages sur la dépendance occupée (CG3P, art. L. 2122-8 ; CGCT, art. L. 1311-6-1). En BEA, le contrat d'hypothèque doit en plus être approuvé, à peine de nullité, par la collectivité, ou par l'État lorsque le bien loué relève du domaine public (CGCT, art. L. 1311-3 ; CG3P, art. L. 2341-1). Dans tous les cas, l'hypothèque s'éteint au plus tard à l'expiration du titre, quel qu'en soit le motif, et les ouvrages maintenus reviennent à la personne publique francs et quittes de toute hypothèque (CG3P, art. L. 2122-8 et L. 2122-9).
Que devient mon bâtiment à la fin du titre ?
Il est démoli par vous ou à vos frais, sauf si le titre a prévu son maintien ou si l'autorité y renonce ; s'il est maintenu, il devient gratuitement la propriété de la personne publique (CG3P, art. L. 2122-9 ; CGCT, art. L. 1311-7). Vous n'êtes indemnisé que si le titre est retiré avant son terme pour un motif autre que votre inexécution, à hauteur du préjudice direct, matériel et certain (mêmes articles), selon les règles que le titre peut fixer (CG3P, art. R. 2122-17). C'est donc la durée du titre, calée sur l'amortissement de vos investissements (CG3P, art. L. 2122-2), qui protège votre mise, pas la propriété du bâtiment.
BEA ou AOT constitutive de droits réels : lequel demander ?
Le BEA d'une collectivité n'est ouvert que pour une opération d'intérêt général relevant de sa compétence ou pour un édifice du culte, et celui de l'État pour restaurer, réparer ou mettre en valeur le bien (CGCT, art. L. 1311-2 ; CG3P, art. L. 2341-1) ; il dure plus de dix-huit ans et jusqu'à quatre-vingt-dix-neuf ans (C. rur., art. L. 451-1), avec une hypothèque approuvée à peine de nullité par la collectivité, ou par l'État sur le domaine public. L'AOT droits réels dure soixante-dix ans au plus (CG3P, art. L. 2122-6 ; CGCT, art. L. 1311-5) et, sur le domaine de l'État, n'exige pas d'opération d'intérêt général. L'objet de l'opération et la durée d'amortissement des investissements entrent dans le choix, et c'est la personne publique qui décide de l'outil qu'elle propose.
Vous devez bâtir et financer sur un terrain public ?
Transmettez le projet de titre ou de bail, le programme d'investissement et le montage de financement envisagé : Marie Stass vérifie que le titre choisi porte vos droits sur les ouvrages, ce que vous récupérez au terme et ce que votre prêteur peut réellement obtenir.