Affichage du permis de construire : panneau, délai de recours des tiers et purge
Un permis de construire, d'aménager ou de démolir, ou une non-opposition à déclaration préalable, n'est pas inattaquable du seul fait qu'il a été délivré. Pour les tiers, le délai de recours de deux mois ne part ni de la date de l'arrêté, ni de sa notification, ni de l'affichage en mairie. Il part du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain (C. urb., art. R*600-2). Pas de la fin de cette période : du premier jour.
Le panneau n'est pas une simple formalité. S'il ne mentionne pas le délai de recours, ou si la hauteur de la construction est absente ou substantiellement erronée, le délai de deux mois peut n'avoir jamais commencé à courir (CE, 9 novembre 2018, n° 409872 ; CE, 25 février 2019, n° 416610). Le permis reste alors attaquable plus longtemps que prévu, et la difficulté apparaît parfois au moment d'une vente ou d'un financement, quand le notaire demande la preuve de la purge.
Cette page porte sur la formalité et le calcul : ce que le panneau doit contenir, ce qui fait courir le délai, comment le prouver et à quelle date l'autorisation devient définitive, compte tenu du délai de retrait de trois mois dont dispose l'administration (C. urb., art. L. 424-5). Si un recours a déjà été formé, voyez les pages contester un permis de construire et défendre son permis.
Délais
2 mois
Recours contentieux des tiers
À compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain, et non de la fin de cette période ni de l'affichage en mairie (C. urb., art. R*600-2 et A. 424-17 ; CJA, art. R. 421-1).
3 mois
Retrait du permis par l'administration
À compter de la date de la décision, et non de l'affichage. Le permis, explicite ou tacite, ou la non-opposition ne peut être retiré que s'il est illégal. Au-delà de ce délai, il ne peut l'être qu'à la demande expresse du bénéficiaire (C. urb., art. L. 424-5 ; A. 424-8).
1 an en règle générale
Panneau sans la mention du délai de recours
Le délai de deux mois ne court pas. Le tiers doit alors agir dans un délai raisonnable, qui en règle générale n'excède pas un an à compter du premier jour d'affichage continu sur le terrain, sauf circonstance particulière qu'il invoquerait (CE, 9 novembre 2018, n° 409872).
6 mois
Forclusion après achèvement
Aucune action en annulation d'un permis de construire ou d'aménager ou d'une non-opposition n'est recevable six mois après l'achèvement, même si le délai raisonnable n'a pas encore expiré. Sauf preuve contraire, l'achèvement est daté par la réception de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, dite DAACT (C. urb., art. R*600-3 et R. 462-1 ; CE, 9 novembre 2018, n° 409872). Ce délai de six mois vaut pour les décisions intervenues après le 1er octobre 2018. Pour les décisions intervenues au plus tard à cette date, la version antérieure de R*600-3 prévoyait un délai d'un an.
Tout se joue sur le premier jour d'affichage sur le terrain et sur la continuité des deux mois qui suivent. Prenons un panneau posé le 2 mars, lisible depuis la voie publique et maintenu sans interruption au moins jusqu'au 2 mai. Le délai des tiers part du 2 mars, pas du 2 mai (C. urb., art. R*600-2). Si le panneau n'a été posé que le 20 mars, le délai part du 20 mars, même si l'extrait a été affiché en mairie dès le début du mois. Si la mention « Droit de recours » manque sur le panneau, les deux mois ne courent pas du tout. Pour un permis de construire ou d'aménager, le recours n'est alors limité que par le délai raisonnable, en règle générale un an, et par la forclusion après l'achèvement : six mois pour une décision intervenue après le 1er octobre 2018, un an pour une décision intervenue au plus tard à cette date (CE, 9 novembre 2018, n° 409872 ; R*600-3). Le dernier jour utile se calcule dossier par dossier : faites-le vérifier avant de considérer le permis comme purgé. Depuis le 28 novembre 2025, un recours gracieux contre une autorisation d'urbanisme doit être formé dans le délai d'un mois et ne proroge pas le délai de recours contentieux (C. urb., art. L. 600-12-2). La mention imposée sur le panneau, qui date de 2007, ne le dit pas (A. 424-17).
Deux affichages, un seul fait courir le délai des tiers
Le code de l'urbanisme prévoit deux affichages distincts, qui n'ont pas le même effet. Le premier incombe au bénéficiaire. La mention du permis, explicite ou tacite, ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur. Cet affichage commence dès la notification de l'arrêté, ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la non-opposition est acquis, et dure pendant tout le chantier (C. urb., art. R*424-15, al. 1er). Le second a lieu en mairie : dans les huit jours de la délivrance, un extrait du permis ou de la déclaration y est affiché pendant deux mois. Cet affichage peut être remplacé par une publication électronique sur le site internet de la commune (R*424-15, al. 3 et 4).
Seul le premier fait courir le délai des tiers : l'article R*600-2 fixe le point de départ au premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage « sur le terrain ». La publication des arrêtés du maire peut être constatée par une déclaration certifiée du maire, souvent appelée « certificat d'affichage », et elle est inscrite sur un registre (CGCT, art. R. 2122-7). Ce document établit ce qui s'est passé en mairie, pas devant le terrain. Pour un permis tacite ou une non-opposition, le certificat délivré sur demande mentionne la date d'affichage en mairie ou de publication électronique de l'avis de dépôt (C. urb., art. R*424-13). Il aide à renseigner le panneau et à constituer le dossier du notaire, mais il ne prouve pas l'affichage sur le terrain.
Le panneau lui-même obéit à des règles précises. Il est rectangulaire, a des dimensions supérieures à 80 centimètres et il est posé par le bénéficiaire ou le déclarant (A. 424-15). Le texte n'impose aucun format du type « 80 × 120 ». Le panneau indique le nom, la raison sociale ou la dénomination du bénéficiaire, le nom de l'architecte, la date de délivrance, le numéro du permis, la nature du projet, la superficie du terrain et l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Selon le projet, il indique aussi la surface de plancher autorisée et la hauteur des constructions en mètres par rapport au sol naturel, le nombre maximum de lots d'un lotissement ou la surface des bâtiments à démolir (A. 424-16). Il reproduit la mention « Droit de recours », qui rappelle le délai de deux mois et l'obligation de notifier tout recours au bénéficiaire et à l'auteur de la décision (A. 424-17 ; R*424-15, al. 2 ; R*600-1). Enfin, il doit rester lisible depuis la voie publique ou un espace ouvert au public pendant toute la durée du chantier (A. 424-18).
Quand le délai n'a jamais commencé : mentions, continuité, preuve
Le Conseil d'État lit les mentions du panneau à la lumière de leur objet : permettre aux tiers d'apprécier, à la seule lecture du panneau, l'importance et la consistance du projet. Le délai ne commence donc à courir qu'à la date d'un affichage complet et régulier. L'affichage n'est pas regardé comme tel si la hauteur fait défaut ou si elle est affectée d'une erreur substantielle, sauf si une autre indication permet aux tiers de l'estimer. L'erreur s'apprécie par rapport à la hauteur maximale par rapport au sol naturel qui ressort de la demande de permis (CE, 25 février 2019, n° 416610). Avant la pose, comparez chaque mention du panneau au dossier déposé, et pas seulement à l'arrêté.
L'absence de la mention du délai de recours a un effet particulier. Selon le Conseil d'État, un affichage par ailleurs conforme qui ne mentionne pas ce délai conformément à l'article A. 424-17 ne fait pas courir les deux mois. Le tiers doit néanmoins agir dans un délai raisonnable à compter du premier jour d'affichage continu, qui en règle générale n'excède pas un an. Et la forclusion après l'achèvement prévue à l'article R*600-3 joue en tout état de cause, même si ce délai raisonnable n'a pas expiré (CE, 9 novembre 2018, n° 409872). Elle est de six mois pour les décisions intervenues après le 1er octobre 2018, et d'un an pour les décisions intervenues au plus tard à cette date. Aucune décision vérifiée pour cette page ne tranche le cas d'un panneau qui omet seulement la mention de l'obligation de notifier le recours : ne tenez pas cette omission pour anodine.
Reste la preuve. C'est au bénéficiaire de justifier qu'il a accompli les formalités d'affichage, mais le juge apprécie la continuité de l'affichage au vu de l'ensemble des pièces du dossier (CE, 19 décembre 2019, n° 421042, décision inédite rendue par une chambre jugeant seule). Aucune décision vérifiée ici n'établit de hiérarchie entre constats, photographies et attestations. Par prudence, faites constater le panneau le jour de la pose, puis au moins une fois pendant la période de deux mois et à son terme. Conservez des photographies datées qui montrent à la fois les mentions lisibles et la visibilité du panneau depuis la rue. Replacez sans délai un panneau tombé, dégradé ou masqué, et documentez la remise en place. L'effet exact d'une interruption dépend des circonstances : c'est précisément ce que le juge examine au vu du dossier.
Purger le permis avant une vente ou un financement
Un permis « purgé » est un permis qui ne peut plus être ni attaqué par un tiers, ni retiré par l'administration. Deux calendriers distincts se superposent, et l'arrêté les rappelle lui-même côte à côte (C. urb., art. A. 424-8). Le délai de recours des tiers part du premier jour d'affichage continu sur le terrain (R*600-2). Le délai de retrait de trois mois part de la date de la décision (L. 424-5), et l'administration ne peut retirer le permis que s'il est illégal : voir le retrait du permis de construire. Le délai qui expire le dernier dépend de la date de pose du panneau. Si l'affichage commence peu après la décision, le délai de retrait se termine généralement en dernier. S'il commence tard, c'est le délai des tiers. Calculez donc les deux. Depuis le 28 novembre 2025, un recours gracieux d'un tiers ne proroge pas le délai contentieux. Il doit lui-même être formé dans le délai d'un mois, et un silence de plus de deux mois vaut rejet (L. 600-12-2, déclaré conforme à la Constitution par la décision n° 2025-896 DC du 20 novembre 2025).
En pratique, le notaire ou la banque demande de quoi établir ces deux dates : l'arrêté ou le certificat de permis tacite, la preuve de l'affichage sur le terrain et de sa continuité, et une attestation d'absence de recours et de retrait. Ces exigences relèvent de la pratique courante, pas d'un texte. Une preuve d'affichage en mairie seule ne suffit pas, puisque R*600-2 ne vise que l'affichage sur le terrain. Si le panneau ne portait pas la mention du délai de recours, la purge ne peut pas être présentée comme acquise au bout de deux mois : il faut raisonner avec le délai raisonnable, en règle générale un an, et avec la forclusion après l'achèvement, de six mois pour une décision intervenue après le 1er octobre 2018 et d'un an pour une décision intervenue au plus tard à cette date (CE, 9 novembre 2018, n° 409872 ; R*600-3). Si c'est une autre mention qui était absente ou substantiellement erronée, comme la hauteur, le délai de deux mois peut ne pas avoir couru non plus (CE, 25 février 2019, n° 416610). Faites alors analyser la situation au cas par cas.
La forclusion est le filet de sécurité final. Aucune action en annulation d'un permis de construire ou d'aménager ou d'une non-opposition n'est recevable six mois après l'achèvement, pour les décisions intervenues après le 1er octobre 2018 (un an pour les décisions intervenues au plus tard à cette date). Sauf preuve contraire, la date d'achèvement est celle de la réception de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (C. urb., art. R*600-3 et L. 462-1). Envoyez cette déclaration par pli recommandé avec avis de réception, ou déposez-la contre décharge en mairie : c'est ce qui permet de dater la réception (R. 462-1). Deux précautions. D'abord, R*600-3 ne vise pas le permis de démolir, alors que R*600-2 le vise : n'étendez pas la forclusion de six mois à une démolition seule sans vérification. Ensuite, pour un permis modificatif, une seule règle a été vérifiée ici. Lorsqu'il intervient pendant un procès contre le permis initial et qu'il est communiqué aux parties, celles-ci ne peuvent le contester que dans cette même instance (L. 600-5-2). Pour le reste, voir la régularisation du permis. Pour une déclaration préalable, les mêmes règles d'affichage et de délai s'appliquent : voir la déclaration préalable de travaux.
Textes applicables
Chaque référence renvoie au texte sur Légifrance, dans sa version en vigueur.
Le délai de recours des tiers court à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain.
Texte de la mention « Droit de recours » que le panneau doit reproduire : délai de deux mois et obligation de notifier le recours.
Règle générale du délai de recours contentieux de deux mois.
Le permis ou la non-opposition ne peut être retiré que s'il est illégal et dans les trois mois suivant sa date.
L'arrêté accordant le permis rappelle le délai de recours des tiers et le délai de retrait de trois mois.
Aucune action en annulation d'un permis de construire ou d'aménager ou d'une non-opposition n'est recevable six mois après l'achèvement, présumé à la date de réception de la DAACT ; applicable aux décisions intervenues après le 1er octobre 2018.
La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est adressée en recommandé avec avis de réception ou déposée contre décharge en mairie.
Depuis le 28 novembre 2025, le recours gracieux ou hiérarchique contre une autorisation d'urbanisme doit être formé dans le délai d'un mois et ne proroge pas le délai de recours contentieux.
Affichage sur le terrain par le bénéficiaire pendant toute la durée du chantier, avec mention de l'obligation de notifier les recours ; affichage en mairie d'un extrait dans les huit jours, pendant deux mois, remplaçable par une publication électronique.
Mentions obligatoires du panneau, dont le nom de l'architecte, la superficie du terrain et, selon le projet, la surface de plancher et la hauteur par rapport au sol naturel.
CE, 5e et 6e ch. réunies, 9 novembre 2018, n° 409872
Sans la mention du délai de recours, les deux mois ne courent pas, mais le recours doit être formé dans un délai raisonnable, en règle générale un an ; la forclusion de six mois joue en tout état de cause. Mentionné aux tables.
CE, 6e et 5e ch. réunies, 25 février 2019, n° 416610
Le délai ne court qu'à partir d'un affichage complet et régulier ; une hauteur absente ou substantiellement erronée l'empêche de courir. Mentionné aux tables.
Autres textes cités (9)
Panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres, posé par le bénéficiaire ou le déclarant.
Les renseignements du panneau doivent rester lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier.
Obligation de notifier le recours à l'auteur de la décision et au bénéficiaire dans les quinze jours francs, que le panneau doit rappeler.
Fondement législatif de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux.
Certificat de permis tacite ou de non-opposition délivré sur simple demande, mentionnant la date d'affichage en mairie ou de publication électronique de l'avis de dépôt.
Un permis modificatif intervenu et communiqué en cours d'instance ne peut être contesté par les parties que dans cette même instance.
La publication des arrêtés du maire peut être constatée par une déclaration certifiée du maire et est inscrite sur un registre.
Cons. const., décision n° 2025-896 DC du 20 novembre 2025
Déclare conforme à la Constitution l'article L. 600-12-2 du code de l'urbanisme.
CE, 1re ch., 19 décembre 2019, n° 421042
La preuve de l'affichage incombe au bénéficiaire, mais le juge apprécie la continuité au vu de l'ensemble des pièces. Inédit au recueil.
Erreurs fréquentes
Compter les deux mois à partir de la fin de l'affichage
Le délai des tiers ne s'ajoute pas aux deux mois d'affichage : il part du premier jour de la période continue d'affichage sur le terrain (C. urb., art. R*600-2). Le bénéficiaire qui attend « deux mois d'affichage, puis encore deux mois » retarde inutilement sa vente. Le voisin qui fait le même calcul risque de déposer son recours trop tard.
Se fier à l'affichage en mairie ou à la date de l'arrêté
L'extrait affiché en mairie et, pour un arrêté du maire, la déclaration certifiée qui le constate prouvent l'affichage en mairie, rien de plus (R*424-15, al. 3 ; CGCT, art. R. 2122-7). Seul l'affichage sur le terrain fait courir le délai des tiers (R*600-2). Un panneau posé tardivement repousse d'autant ce délai, quelle que soit la date de délivrance.
Recopier l'arrêté sans vérifier la hauteur ni la mention « Droit de recours »
Un panneau sans la mention prévue à l'article A. 424-17 ne fait pas courir les deux mois (CE, 9 novembre 2018, n° 409872). Une hauteur absente ou substantiellement erronée empêche aussi les deux mois de courir, sauf si une autre indication permet de l'estimer. L'erreur s'apprécie par rapport à la hauteur maximale par rapport au sol naturel figurant dans la demande de permis (CE, 25 février 2019, n° 416610).
Confondre délai de recours et délai de retrait
Le délai de retrait de trois mois part de la date de la décision (L. 424-5). Le délai des tiers part du premier jour d'affichage sur le terrain (R*600-2). Déclarer le permis purgé dès que l'un de ces deux délais a expiré, alors que l'autre court encore, fragilise la vente ou le financement.
Pièces à réunir
Rassembler ces éléments avant le premier échange fait gagner un temps qui, ici, se compte en jours.
L'arrêté de permis ou de non-opposition et sa date de notification ou, pour une autorisation tacite, le certificat prévu à l'article R*424-13
Le dossier de demande tel qu'il a été déposé, pour vérifier les mentions du panneau, notamment la hauteur maximale par rapport au sol naturel et la surface de plancher
Une photographie du panneau montrant chaque mention lisible, dont le bloc « Droit de recours », et sa visibilité depuis la voie publique
Les procès-verbaux de constat et les photographies datées, de la pose au terme des deux mois, avec la trace de toute remise en place du panneau
La preuve de l'affichage en mairie ou de la publication électronique, si le notaire la demande en complément
La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, avec l'avis de réception ou la décharge qui en fixe la date
Questions fréquentes
Mon panneau est tombé pendant une semaine : le délai des tiers a-t-il couru ?
Le délai suppose une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain (C. urb., art. R*600-2). Aucune décision vérifiée pour cette page ne fixe la durée d'une interruption tolérée. Le juge apprécie la continuité au vu de l'ensemble des pièces, et c'est au bénéficiaire de justifier de l'affichage (CE, 19 décembre 2019, n° 421042). Remettez le panneau en place sans attendre, faites constater la remise en place, et faites vérifier la date de purge avant de la communiquer à un acquéreur.
Le panneau de mon voisin ne mentionne pas le délai de recours : ai-je encore le temps ?
Le délai de deux mois n'a pas couru, mais vous n'avez pas un temps illimité. Vous devez agir dans un délai raisonnable, qui en règle générale n'excède pas un an à compter du premier jour d'affichage continu sur le terrain (CE, 9 novembre 2018, n° 409872). Pour un permis de construire ou d'aménager, aucun recours n'est plus recevable six mois après l'achèvement des travaux si le permis est intervenu après le 1er octobre 2018, ou un an après s'il est intervenu au plus tard à cette date (C. urb., art. R*600-3 ; CE, 9 novembre 2018, n° 409872). Pour la suite, voir contester un permis de construire.
Un recours gracieux d'un voisin retarde-t-il la purge de mon permis ?
Pas pour le délai contentieux. Depuis le 28 novembre 2025, le recours gracieux ou hiérarchique contre une autorisation d'urbanisme doit être formé dans le délai d'un mois et ne proroge pas le délai de recours contentieux (C. urb., art. L. 600-12-2). Le silence gardé plus de deux mois sur ce recours vaut rejet. Le délai de retrait de trois mois, qui part de la date de la décision, reste à vérifier séparément (L. 424-5).
Votre permis est-il vraiment purgé ?
Transmettez l'arrêté, des photographies du panneau et vos constats d'affichage : Marie Stass vérifie les mentions, situe le point de départ du délai des tiers et vous indique à partir de quand l'autorisation peut être présentée comme définitive.