Expropriation : contester la procédure et faire fixer l'indemnité
Une enquête publique vise votre parcelle, une déclaration d'utilité publique (DUP) a été publiée, ou un arrêté de cessibilité vient de vous être notifié. Deux juges interviennent, avec deux calendriers. Le juge administratif contrôle l'utilité publique et la cessibilité : deux mois pour le saisir, à compter de la publication de la DUP ou de la notification de l'arrêté (CJA, art. R. 421-1). Le juge judiciaire de l'expropriation prononce le transfert de propriété (C. expr., art. L. 221-1) et fixe l'indemnité si aucun accord n'est trouvé (C. expr., art. L. 311-5).
L'ordre des étapes commande la stratégie. L'ordonnance d'expropriation ne peut être attaquée que par pourvoi en cassation, pour trois moyens limités (C. expr., art. L. 223-1). En revanche, l'annulation définitive de la DUP ou de l'arrêté de cessibilité permet ensuite de la faire tomber (C. expr., art. L. 223-2). Contester tôt l'utilité publique et discuter l'indemnité sur pièces sont deux dossiers distincts, qui peuvent être menés en parallèle.
Sur l'indemnité, le juge couvre l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain (C. expr., art. L. 321-1). Mais l'usage du bien retenu est celui d'un an avant l'ouverture de l'enquête (C. expr., art. L. 322-2), et les travaux réalisés après cette ouverture sont présumés faits pour majorer l'indemnité (C. expr., art. L. 322-1). Ce que vous faites, ou ne faites pas, dès l'enquête, pèse sur le montant final.
Délais
2 mois
Recours contre la déclaration d'utilité publique
À compter de la publication de l'acte déclarant l'utilité publique, arrêté préfectoral ou décret (CJA, art. R. 421-1). Un recours gracieux formé dans ce délai l'interrompt (CRPA, art. L. 411-2) : la règle d'un mois sans prorogation de l'article L. 600-12-2 du code de l'urbanisme ne vise que les autorisations d'urbanisme.
2 mois
Recours contre l'arrêté de cessibilité
À compter de la notification de l'arrêté (CJA, art. R. 421-1). Le délai n'est opposable que si la notification mentionne les voies et délais de recours (CJA, art. R. 421-5).
2 mois
Pourvoi contre l'ordonnance d'expropriation
À compter de la notification de l'ordonnance par l'expropriant. Le délai est, en principe, celui du droit commun du pourvoi en cassation, deux mois (CPC, art. 612), article que la notification doit reproduire avec l'article L. 223-1 (C. expr., art. R. 221-8). Moyens limités à l'incompétence, l'excès de pouvoir et le vice de forme (C. expr., art. L. 223-1).
1 mois
Appel du jugement fixant l'indemnité
À compter de la notification du jugement, par déclaration faite ou adressée par lettre recommandée au greffe de la cour (C. expr., art. R. 311-24). L'appelant dispose ensuite de trois mois pour conclure, à peine de caducité de la déclaration d'appel (C. expr., art. R. 311-26).
Deux mois dans les trois premiers cas, mais trois points de départ différents : la publication pour la DUP, la notification individuelle pour l'arrêté de cessibilité, la notification par l'expropriant pour l'ordonnance. Pour l'arrêté de cessibilité, le délai ne vous est opposable que si la notification mentionne les voies et délais de recours (CJA, art. R. 421-5) : conservez le courrier et l'enveloppe. Et ne transposez pas la règle du contentieux des permis : contre la DUP ou l'arrêté de cessibilité, un recours gracieux formé dans les deux mois interrompt le délai contentieux (CRPA, art. L. 411-2), l'article L. 600-12-2 du code de l'urbanisme ne s'appliquant qu'aux autorisations d'urbanisme.
Quatre actes, deux juges
L'expropriation ne peut être prononcée qu'à trois conditions : une utilité publique constatée après enquête, une détermination contradictoire des parcelles et de leurs propriétaires, et une juste et préalable indemnité (C. expr., art. L. 1). La procédure suit cet ordre, et chaque étape produit un acte attaquable, dans un délai propre.
Premier acte, la déclaration d'utilité publique. Elle est précédée d'une enquête publique (C. expr., art. L. 110-1) et prise par l'autorité compétente de l'État, jamais par la commune seule : arrêté préfectoral en règle générale, décret en Conseil d'État pour certaines catégories d'opérations (C. expr., art. L. 121-1). Elle doit intervenir au plus tard un an après la clôture de l'enquête, dix-huit mois si un décret en Conseil d'État est requis (C. expr., art. L. 121-2), et être accompagnée d'un document exposant les motifs de l'utilité publique (C. expr., art. L. 122-1). Elle fixe elle-même le délai pour exproprier : cinq ans au plus, dix ans si l'opération est prévue par le PLU (C. expr., art. L. 121-4). Une seule prorogation est possible sans nouvelle enquête, et seulement en l'absence de circonstances nouvelles (C. expr., art. L. 121-5).
Deuxième acte, l'arrêté de cessibilité. Après l'enquête parcellaire, qui recherche les propriétaires et les titulaires de droits réels (C. expr., art. L. 131-1), le préfet déclare cessibles les parcelles nécessaires à l'opération (C. expr., art. L. 132-1 et R. 132-1). C'est cet acte qui vous vise personnellement ; il se conteste devant le juge administratif dans les deux mois de sa notification (CJA, art. R. 421-1).
Troisième acte, l'ordonnance portant transfert de propriété. Le préfet transmet un dossier au greffe du juge de l'expropriation, juge judiciaire, qui rend l'ordonnance au vu des pièces, sans débattre de l'utilité publique (C. expr., art. L. 221-1 et R. 221-1). Ce dossier se vérifie : il doit notamment contenir l'arrêté de cessibilité, pris depuis moins de six mois avant l'envoi au greffe, et les justificatifs des notifications individuelles (C. expr., art. R. 221-1). L'ordonnance ne peut être attaquée que par pourvoi en cassation, pour incompétence, excès de pouvoir ou vice de forme (C. expr., art. L. 223-1). Quatrième acte, le jugement qui fixe l'indemnité à défaut d'accord (C. expr., art. L. 311-5).
Les deux ordres de juridiction communiquent dans un sens : si la DUP ou l'arrêté de cessibilité est annulé par une décision définitive du juge administratif, vous pouvez demander au juge de l'expropriation de constater que l'ordonnance est dépourvue de base légale et de l'annuler (C. expr., art. L. 223-2). D'où l'importance de saisir le juge administratif à temps : ce recours conditionne tout le reste.
Ce que le juge administratif contrôle, et ce qu'il laisse de côté
Depuis la décision Ville Nouvelle Est, une opération ne peut être légalement déclarée d'utilité publique que si les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d'ordre social qu'elle comporte ne sont pas excessifs au regard de l'intérêt qu'elle présente (CE, Ass., 28 mai 1971, n° 78825). Le Conseil d'État a ensuite formulé ce contrôle en trois temps : l'opération répond-elle à une finalité d'intérêt général ; l'expropriant pouvait-il la réaliser dans des conditions équivalentes sans exproprier, notamment avec des biens déjà dans son patrimoine ; le bilan est-il acceptable (CE, 19 oct. 2012, Commune de Levallois-Perret, n° 343070).
Le deuxième temps est souvent le plus concret pour un propriétaire : si la collectivité dispose déjà de terrains adaptés, la nécessité de l'expropriation se discute. S'y ajoutent, en principe, les moyens tirés du non-respect des règles de procédure fixées par le code, dont la portée s'apprécie dossier par dossier : DUP intervenue plus d'un an après la clôture de l'enquête (C. expr., art. L. 121-2), absence du document exposant ses motifs (C. expr., art. L. 122-1), prorogation sans nouvelle enquête malgré des circonstances nouvelles (C. expr., art. L. 121-5). Lorsque l'opération est menée au profit d'une collectivité, sa déclaration de projet ne se conteste que par voie d'exception, à l'occasion du recours contre la DUP (C. expr., art. L. 122-1) : une raison de plus de ne pas laisser passer ce recours.
Ce que le juge administratif ne tranche pas : le montant de l'indemnité, qui relève du juge judiciaire, et la régularité de l'ordonnance, qui relève du pourvoi. Une précision sur le recours gracieux, pour éviter une erreur de calendrier : contre la DUP ou l'arrêté de cessibilité, c'est le droit commun qui s'applique. Formé dans les deux mois, il interrompt le délai contentieux (CRPA, art. L. 411-2). La règle d'un mois sans prorogation, créée en novembre 2025 pour les autorisations d'urbanisme (C. urb., art. L. 600-12-2), ne concerne pas l'expropriation.
L'indemnité : trois dates et une présomption
La procédure d'indemnisation s'ouvre par une notification de l'expropriant, possible dès l'enquête, puis par ses offres chiffrées, auxquelles vous répondez par une demande chiffrée (C. expr., art. L. 311-1 et L. 311-4). À défaut d'accord dans le mois qui suit la notification des offres, le juge de l'expropriation peut être saisi par la partie la plus diligente, par lettre recommandée au greffe ; l'avocat est obligatoire (C. expr., art. R. 311-9). Il fixe alors l'indemnité (C. expr., art. L. 311-5).
L'indemnité couvre l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain (C. expr., art. L. 321-1). La difficulté tient aux dates. Le bien est estimé à la date du jugement de première instance, mais seul son usage effectif un an avant l'ouverture de l'enquête est pris en compte, et les hausses de valeur provoquées par l'annonce du projet ou par la perspective d'un changement des règles d'urbanisme sont écartées (C. expr., art. L. 322-2). Sa consistance est celle de la date de l'ordonnance ; les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête sont présumées faites pour obtenir une indemnité plus élevée et ne sont pas indemnisées, sauf preuve contraire (C. expr., art. L. 322-1).
En cas de contestation sérieuse sur la propriété ou la qualité des réclamants, le juge de l'expropriation ne tranche pas : il fixe des indemnités alternatives et renvoie les parties devant le juge compétent (C. expr., art. L. 311-8). Le jugement s'attaque par appel dans le mois de sa notification (C. expr., art. R. 311-24), avec trois mois pour conclure à peine de caducité (C. expr., art. R. 311-26). Une fois l'indemnité payée ou consignée, vous disposez d'un mois pour quitter les lieux, délai que même le juge ne peut modifier (C. expr., art. L. 231-1).
Textes applicables
Chaque référence renvoie au texte sur Légifrance, dans sa version en vigueur.
Délai de recours de droit commun : deux mois à compter de la publication ou de la notification de la décision attaquée.
Le recours gracieux ou hiérarchique, formé dans le délai contentieux, interrompt ce délai : droit commun applicable à la DUP et à l'arrêté de cessibilité.
Recours gracieux d'un mois sans prorogation du délai contentieux, applicable aux seules autorisations d'urbanisme (loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, en vigueur depuis le 28 novembre 2025) ; ne s'applique pas à l'expropriation.
Les délais de recours ne sont opposables que si la notification mentionne les voies et délais de recours.
L'ordonnance ne peut être exécutée contre vous qu'après notification par l'expropriant, qui reproduit l'article 612 du code de procédure civile et l'article L. 223-1.
Délai de pourvoi en cassation de deux mois, sauf disposition contraire.
L'ordonnance d'expropriation ne peut être attaquée que par pourvoi en cassation, pour incompétence, excès de pouvoir ou vice de forme.
Appel du jugement fixant l'indemnité dans le mois de sa notification, par déclaration au greffe de la cour.
Trois mois pour conclure en appel, à peine de caducité pour l'appelant et d'irrecevabilité pour l'intimé ; rédaction modifiée à compter du 1er octobre 2026, le délai de trois mois étant conservé.
Après annulation définitive de la DUP ou de l'arrêté de cessibilité, l'exproprié peut faire constater la perte de base légale de l'ordonnance et demander son annulation.
Estimation à la date du jugement de première instance, usage effectif retenu un an avant l'ouverture de l'enquête, plus-values liées au projet exclues.
Consistance du bien appréciée à la date de l'ordonnance ; améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête présumées faites pour majorer l'indemnité.
Autres textes cités (25)
Les trois conditions de toute expropriation : utilité publique constatée après enquête, détermination contradictoire des parcelles, juste et préalable indemnité.
Enquête publique préalable à la DUP, régie par le code de l'expropriation ou, pour les opérations affectant l'environnement, par le code de l'environnement.
L'utilité publique est déclarée par l'autorité compétente de l'État ; décret en Conseil d'État pour certaines catégories d'opérations.
La DUP intervient au plus tard un an après la clôture de l'enquête, dix-huit mois si un décret en Conseil d'État est requis.
Durée de validité de la DUP : cinq ans au plus, dix ans si l'opération est prévue par un PLU ou un document en tenant lieu.
Une seule prorogation de la DUP sans nouvelle enquête, en l'absence de circonstances nouvelles.
Déclaration de projet de la collectivité bénéficiaire, contestable seulement par voie d'exception contre la DUP ; document exposant les motifs de l'utilité publique.
Enquête parcellaire : recherche des propriétaires et des titulaires de droits réels.
Arrêté de cessibilité : l'autorité compétente déclare cessibles les parcelles nécessaires à l'opération.
L'arrêté de cessibilité est pris par le préfet, au vu du procès-verbal de l'enquête parcellaire.
L'ordonnance portant transfert de propriété est rendue par le juge sur pièces, après accomplissement des formalités du livre Ier.
Contenu du dossier transmis par le préfet au juge de l'expropriation ; l'arrêté de cessibilité doit dater de moins de six mois.
Pièces du dossier à transmettre au greffe pour faire constater la perte de base légale de l'ordonnance.
Obligation de quitter les lieux dans le mois du paiement ou de la consignation de l'indemnité ; délai non modifiable, même par le juge.
Ouverture de la procédure d'indemnisation par notification de l'expropriant, dès l'enquête possible.
Notification des offres de l'expropriant et invitation faite aux expropriés à chiffrer leur demande.
À défaut d'accord, les indemnités sont fixées par le juge de l'expropriation.
En cas de contestation sérieuse sur le fond du droit ou la qualité des réclamants, le juge fixe des indemnités alternatives et renvoie les parties.
Saisine du juge de l'expropriation à défaut d'accord un mois après la notification des offres, par la partie la plus diligente, par lettre recommandée au greffe ; avocat obligatoire.
Les indemnités couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Droit de rétrocession si le bien n'a pas reçu sa destination dans les cinq ans, exerçable pendant trente ans à compter de l'ordonnance.
Rétrocession : signature du contrat de rachat et paiement du prix dans le mois de sa fixation, à peine de déchéance (réserve d'interprétation signalée sur la page Légifrance de l'article, décision n° 2024-1112 QPC du 22 novembre 2024).
Obligation pour l'expropriant d'informer l'ancien propriétaire avant toute revente d'un bien susceptible de rétrocession.
CE, Ass., 28 mai 1971, Ville Nouvelle Est, n° 78825
Décision de principe sur le bilan coûts-avantages de l'utilité publique.
CE, 19 oct. 2012, Commune de Levallois-Perret, n° 343070
Contrôle de l'utilité publique en trois temps : intérêt général, nécessité de l'expropriation au regard des biens déjà détenus par l'expropriant, bilan.
Erreurs fréquentes
Attendre l'ordonnance pour contester le projet
L'ordonnance d'expropriation ne se discute que par pourvoi en cassation, pour incompétence, excès de pouvoir ou vice de forme (C. expr., art. L. 223-1). L'utilité publique et la cessibilité se contestent avant, devant le juge administratif, dans les deux mois de la publication de la DUP ou de la notification de l'arrêté (CJA, art. R. 421-1). Le juge de l'expropriation, lui, statue sur pièces et ne rouvre pas ce débat (C. expr., art. L. 221-1).
Faire des travaux pour valoriser le bien avant l'expropriation
Les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête, constructions, plantations, installations, sont présumées faites pour obtenir une indemnité plus élevée et ne sont pas indemnisées, sauf preuve contraire (C. expr., art. L. 322-1). Conservez les factures datées des travaux antérieurs : elles permettent d'établir qu'ils précèdent l'ouverture de l'enquête.
Chiffrer sa demande sur la valeur du terrain devenu constructible
Seul compte l'usage effectif du bien un an avant l'ouverture de l'enquête, et les hausses de valeur liées à l'annonce du projet ou à la perspective d'une modification des règles d'urbanisme sont écartées (C. expr., art. L. 322-2). Une demande fondée sur la valeur d'aujourd'hui se heurte à cette date de référence ; mieux vaut documenter l'usage du bien à cette date.
Laisser les offres de l'expropriant sans réponse
L'expropriant notifie ses offres et vous invite à chiffrer votre demande (C. expr., art. L. 311-4). Un mois après cette notification, à défaut d'accord, il peut saisir lui-même le juge de l'expropriation, devant lequel l'avocat est obligatoire (C. expr., art. R. 311-9). Une contre-demande chiffrée et argumentée dès ce stade pèse sur toute la suite.
Pièces à réunir
Rassembler ces éléments avant le premier échange fait gagner un temps qui, ici, se compte en jours.
L'avis d'ouverture de l'enquête publique et, si vous en avez déposé, vos observations au registre
L'arrêté ou le décret déclarant l'utilité publique, le document exposant ses motifs et la date de sa publication
L'arrêté de cessibilité et sa notification, courrier et enveloppe compris, pour vérifier la mention des voies et délais de recours
Le titre de propriété, les baux en cours et tout élément établissant l'usage du bien un an avant l'ouverture de l'enquête
Les offres de l'expropriant et les échanges amiables déjà intervenus sur le prix
Les éléments de valeur : ventes comparables, factures datées des travaux, bilans si un fonds de commerce est touché
Questions fréquentes
La DUP a été annulée après l'ordonnance : mon bien reste-t-il exproprié ?
Pas nécessairement. Si l'annulation de la DUP ou de l'arrêté de cessibilité est devenue définitive, vous pouvez demander au juge de l'expropriation de constater que l'ordonnance est dépourvue de base légale et de l'annuler ; il statue ensuite sur les conséquences (C. expr., art. L. 223-2). Le dossier comprend la décision d'annulation, l'ordonnance et, le cas échéant, l'accord ou le jugement fixant l'indemnité (C. expr., art. R. 223-1).
Le projet n'a jamais été réalisé : puis-je récupérer mon bien ?
Si le bien n'a pas reçu la destination prévue dans les cinq ans de l'ordonnance, ou a cessé de la recevoir, vous pouvez en demander la rétrocession pendant trente ans à compter de l'ordonnance, sauf nouvelle DUP (C. expr., art. L. 421-1). L'expropriant qui veut revendre doit vous en informer et vous inviter à opter (C. expr., art. R. 421-1). Attention au délai : le contrat de rachat doit être signé et le prix payé dans le mois de sa fixation, à peine de déchéance ; la page Légifrance de l'article signale une réserve d'interprétation du Conseil constitutionnel lorsque le retard n'est pas imputable à l'ancien propriétaire (C. expr., art. L. 421-3).
Un recours gracieux contre la DUP interrompt-il le délai ?
Oui: ici le droit commun s'applique, et un recours gracieux ou hiérarchique formé dans les deux mois interrompt le délai contentieux (CRPA, art. L. 411-2). La règle d'un mois sans prorogation de l'article L. 600-12-2 du code de l'urbanisme, en vigueur depuis le 28 novembre 2025, vise les autorisations d'urbanisme et non l'expropriation.
Une enquête publique vise votre parcelle ?
Le calendrier se joue dès la publication de la DUP, et l'usage retenu pour votre bien est déjà figé. Un premier échange sur pièces permet de dire ce qui se conteste, ce qui se négocie, et dans quel délai.