Contester une décision de préemption
Vous vendez un bien et la mairie préempte : elle se substitue à votre acquéreur, aux conditions qu'elle accepte ou au prix qu'elle propose. Le mécanisme est encadré de bout en bout. Toute aliénation entrant dans le champ du droit de préemption est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve le bien — la déclaration d'intention d'aliéner, ou DIA (C. urb., art. L. 213-2). À compter de la réception de cette déclaration, le titulaire du droit dispose de deux mois ; son silence pendant ce délai vaut renonciation à préempter (C. urb., art. L. 213-2).
La préemption n'est pas libre : elle est enfermée dans un objet. Les droits de préemption ne s'exercent qu'en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, d'actions ou d'opérations répondant aux objets de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, ou pour constituer des réserves foncières permettant de les réaliser, et toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel le droit est exercé (C. urb., art. L. 210-1). Le Conseil d'État juge qu'une collectivité ne peut légalement préempter que si elle justifie, à la date à laquelle elle exerce son droit, de la réalité d'un projet répondant à ces objets — même si les caractéristiques précises de ce projet ne sont pas encore définies — et si elle fait apparaître la nature de ce projet dans sa décision (CE, 7 mars 2008, Commune de Meung-sur-Loire, n° 288371).
Deux contentieux distincts s'ouvrent alors, et ils ne se remplacent pas. La légalité de la décision se discute devant le juge administratif, dans les deux mois de sa notification ou de sa publication (CJA, art. R. 421-1). Le prix, à défaut d'accord amiable, est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, à l'exclusion de toute indemnité accessoire et notamment de l'indemnité de réemploi (C. urb., art. L. 213-4). Le calendrier, lui, se referme vite : une fois le prix payé et l'acte authentique signé, l'annulation de la préemption n'ouvre plus qu'une procédure de rachat (C. urb., art. L. 213-11-1). D'où l'intérêt d'examiner sans attendre une demande de suspension devant le juge des référés (CJA, art. L. 521-1).
Délais
2 mois
Réponse de la collectivité à la déclaration d'intention d'aliéner
Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration vaut renonciation à exercer son droit. Ce délai est suspendu à compter de la réception d'une demande de documents ou d'une demande de visite du bien, et reprend à la réception des documents, au refus de la visite par le propriétaire ou à la visite ; si le délai restant est alors inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision (C. urb., art. L. 213-2).
2 mois
Votre réponse à une offre d'acquérir à un prix inférieur
À compter de la réception de l'offre d'acquérir faite à un prix proposé par la collectivité, vous devez notifier soit que vous acceptez ce prix, soit que vous maintenez celui de votre déclaration et acceptez qu'il soit fixé par le juge de l'expropriation, soit que vous renoncez à vendre. Le silence dans ce délai équivaut à une renonciation d'aliéner (C. urb., art. R. 213-10). Si vous maintenez votre prix, le titulaire qui l'estime exagéré dispose de quinze jours pour saisir le juge de l'expropriation, faute de quoi il est réputé avoir renoncé à son droit (C. urb., art. R. 213-11).
2 mois
Après la fixation judiciaire du prix : accepter ou renoncer
En cas de fixation judiciaire du prix, les parties disposent de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive pour accepter le prix fixé ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption (C. urb., art. L. 213-7).
4 mois
Paiement ou consignation du prix par la collectivité
Le prix est payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive du juge de l'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication ; en cas de non-respect de ce délai, le vendeur peut aliéner librement son bien (C. urb., art. L. 213-14).
Deux points décident de la recevabilité du recours, et tous deux se vérifient avant de déposer. Le premier est le point de départ. La décision du titulaire fait l'objet d'une publication ; elle est notifiée au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait l'intention d'acquérir le bien (C. urb., art. L. 213-2). Les deux mois du recours pour excès de pouvoir courent de cette notification ou de cette publication (CJA, art. R. 421-1). L'acquéreur dont le nom ne figurait pas dans la déclaration n'est pas au nombre des destinataires de cette notification : son délai se compte en principe à partir de la publication, dont la date doit être établie. Le second point est l'effet du recours administratif. Le recours gracieux adressé au maire, comme le recours hiérarchique, interrompt le délai contentieux lorsqu'il est formé dans ce délai (CRPA, art. L. 411-2). Ne transposez pas ici le régime particulier de l'article L. 600-12-2 du code de l'urbanisme, qui ramène le recours gracieux à un mois et écarte la prorogation du délai contentieux : ce texte vise les décisions relatives à une autorisation d'urbanisme, et une décision de préemption n'en est pas une. Enfin, l'obligation de notifier le recours dans les quinze jours francs prévue par l'article R*600-1 du même code concerne le certificat d'urbanisme et les décisions relatives à l'occupation ou à l'utilisation du sol régies par ce code ; son application à une décision de préemption n'est pas tranchée ici : le point se vérifie avant le dépôt de la requête, pas après.
Qui peut préempter, sur quels biens, et pour quel objet
Le droit de préemption urbain n'existe pas de plein droit. Les communes dotées d'un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme approuvé peuvent, par délibération, l'instituer sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d'urbanisation future délimitées par ce plan ; le conseil municipal peut ensuite le supprimer, puis le rétablir dans les mêmes conditions. Lorsqu'un lotissement a été autorisé ou une zone d'aménagement concerté créée, la commune peut exclure du champ du droit la vente des lots issus de ce lotissement ou les cessions de terrain par la personne chargée de l'aménagement de la zone, la délibération valant alors cinq ans à compter du jour où elle est exécutoire (C. urb., art. L. 211-1). Première vérification, donc, avant toute discussion de fond : la délibération existe-t-elle, le bien est-il dans le périmètre qu'elle délimite, et le document d'urbanisme sur lequel ce périmètre s'appuie était-il en vigueur à la date de la décision ?
Le droit de préemption urbain est ouvert à la commune (C. urb., art. L. 211-1). Il peut ensuite circuler : selon les cas, la compétence est exercée par un établissement public de coopération intercommunale ou lui est déléguée par la commune, et le titulaire du droit peut le déléguer, notamment à une société d'économie mixte agréée (C. urb., art. L. 211-2). Quand la décision émane d'un établissement intercommunal ou d'un délégataire, et non du maire, l'acte de délégation fait partie du dossier : il se demande, et sa portée se lit, car une décision prise par une autorité qui ne détient pas le droit est entachée d'incompétence.
Le champ des biens concernés est défini par un article qu'il faut lire ligne à ligne. Sont soumis au droit de préemption tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu'ils sont aliénés à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit. Y sont également soumises les cessions de la majorité des parts d'une société civile immobilière, ou les cessions conduisant un acquéreur à détenir cette majorité, lorsque le patrimoine de la société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait elle-même soumise au droit de préemption ; ce cas ne s'applique pas aux sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus (C. urb., art. L. 213-1). Le même article énumère ensuite une série d'exclusions : conclure qu'un bien est préemptable suppose de les avoir écartées une à une.
Reste l'objet, qui est le cœur du contrôle. Les droits de préemption sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme — à l'exception de ceux qui visent à sauvegarder ou mettre en valeur les espaces naturels, à préserver la qualité de la ressource en eau et à permettre l'adaptation des territoires au recul du trait de côte — ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation de ces actions ou opérations d'aménagement. Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel le droit est exercé ; par exception, lorsque le droit est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d'une zone d'aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l'acte créant la zone (C. urb., art. L. 210-1).
Le juge administratif en tire un standard de contrôle précis. Les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement l'exercer, d'une part si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets de l'article L. 300-1, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et d'autre part si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption (CE, 7 mars 2008, Commune de Meung-sur-Loire, n° 288371). Deux conséquences de lecture. Un projet réel mais encore imprécis satisfait l'exigence : l'imprécision, à elle seule, ne rend pas la décision illégale. À l'inverse, une décision qui se borne à reproduire une formule générale, sans qu'aucun élément n'atteste d'un projet à la date où elle est prise, ne satisfait ni la première condition ni la seconde. C'est sur ce terrain — réalité du projet à la date de la décision, et mention de sa nature dans la décision — que porte le contrôle du juge.
De la déclaration d'intention d'aliéner au transfert de propriété
Tout commence par la déclaration. Toute aliénation entrant dans le champ de l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien (C. urb., art. L. 213-2). Elle est en général établie et déposée par le notaire. Le prix ou l'estimation qui y figure sert ensuite de référence à toute la procédure (C. urb., art. R. 213-10), et la mention ou non du nom de l'acquéreur y est loin d'être anodine : elle commande son droit d'être notifié de la décision et, plus tard, de se voir proposer le bien en cas d'annulation. Lorsque la vente a été conclue sans déclaration, l'action en nullité se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l'acte portant transfert de propriété (C. urb., art. L. 213-2).
Le titulaire dispose alors de deux mois à compter de la réception de la déclaration, et son silence vaut renonciation. Ce délai est suspendu à compter de la réception d'une demande de documents ou d'une demande de visite du bien ; il reprend à la réception des documents, au refus de la visite par le propriétaire ou à la visite par le titulaire, et si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour décider (C. urb., art. L. 213-2). Une demande de pièces adressée en fin de période ne rouvre donc pas deux mois pleins, mais elle repousse le terme. Chaque courrier reçu doit être daté et conservé avec son enveloppe : c'est cette chronologie, et elle seule, qui permettra de dire si la décision est intervenue dans le délai ou après.
La collectivité a trois réponses possibles, et une seule ouvre la discussion sur le prix. Lorsque l'aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l'objet d'une contrepartie en nature, le titulaire notifie au propriétaire soit sa décision de renoncer à l'exercice du droit de préemption, soit sa décision d'acquérir aux prix et conditions proposés, y compris en cas de versement d'une rente viagère, soit son offre d'acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d'acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d'expropriation, ce prix étant exclusif de toute indemnité accessoire et notamment de l'indemnité de réemploi (C. urb., art. R. 213-8).
Face à une offre à prix réduit, le propriétaire dispose de deux mois à compter de sa réception pour notifier soit qu'il accepte le prix proposé, soit qu'il maintient le prix ou l'estimation figurant dans sa déclaration et accepte que le prix soit fixé par le juge de l'expropriation, soit qu'il renonce à l'aliénation ; son silence dans ce délai équivaut à une renonciation d'aliéner (C. urb., art. R. 213-10). Se taire ne préserve donc rien : cela retire le bien de la vente. S'il maintient son prix, le rapport s'inverse : le titulaire qui estime ce prix exagéré doit, dans les quinze jours de la réception de la réponse, saisir la juridiction compétente en matière d'expropriation par lettre recommandée adressée à son secrétariat ; à défaut de saisine dans ce délai, il est réputé avoir renoncé à l'exercice de son droit (C. urb., art. R. 213-11). Ces quinze jours se surveillent de près.
Sur le prix lui-même, le juge administratif n'est pas compétent. À défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, et ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment de l'indemnité de réemploi ; il est fixé, payé ou consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation, avec des adaptations quant à la date de référence retenue et quant aux améliorations, transformations ou changements d'affectation opérés postérieurement, qui ne sont pas présumés spéculatifs (C. urb., art. L. 213-4). La contestation de la légalité et celle du prix relèvent ainsi de deux juges différents et suivent chacune son calendrier : l'une ne remplace pas l'autre.
Vient ensuite le moment le plus coûteux de la procédure. À défaut d'accord sur le prix, le propriétaire qui a manifesté son intention d'aliéner peut retirer son offre, et le titulaire peut renoncer en cours de procédure. Mais en cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé ou renoncer à la mutation — et le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix et transfert de propriété, à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption (C. urb., art. L. 213-7). Autrement dit : à ce stade, attendre, c'est vendre.
Le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles sont intervenus le paiement et l'acte authentique. Le prix est payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive du juge de l'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication ; en cas de non-respect de ce délai, le vendeur peut aliéner librement son bien (C. urb., art. L. 213-14). Le délai est bien de quatre mois et la sanction est la liberté retrouvée de vendre : les résumés qui circulent encore annoncent six mois et une rétrocession à la demande de l'ancien propriétaire, ce qui correspond à un état antérieur du texte.
Si le titulaire renonce avant la fixation judiciaire du prix, le propriétaire peut réaliser la vente au prix indiqué dans sa déclaration, révisé s'il y a lieu en fonction des variations du coût de la construction constatées par l'Institut national de la statistique et des études économiques depuis la date de cette déclaration. S'il n'a pas réalisé la vente sous forme authentique dans le délai de trois ans à compter de la renonciation, il dépose une nouvelle déclaration préalable (C. urb., art. L. 213-8). Une renonciation n'est donc pas un blanc-seing indéfini : elle a une durée.
Contester : le recours, la suspension, et ce que produit une annulation
Le vendeur peut agir. L'acquéreur évincé aussi, et sa qualité pour le faire ne disparaît pas avec la caducité de son compromis : le Conseil d'État a jugé recevable la demande de suspension présentée par l'acquéreur évincé alors que la promesse de vente comportait une clause la rendant caduque en cas d'exercice du droit de préemption, et a suspendu l'exécution de la décision de préemption (CE, 23 juin 2006, n° 289549). La clause de caducité figurant au compromis ne prive donc pas l'acquéreur de son intérêt à contester la décision.
Le recours en annulation se forme dans les deux mois de la notification ou de la publication de la décision attaquée (CJA, art. R. 421-1). Un recours gracieux adressé au maire, ou un recours hiérarchique, formé dans ce délai, l'interrompt (CRPA, art. L. 411-2) ; lorsque les deux ont été exercés, le délai contentieux ne recommence à courir à l'égard de la décision initiale que lorsqu'ils ont été l'un et l'autre rejetés. C'est bien cette règle de droit commun qui gouverne la préemption : le régime particulier de l'article L. 600-12-2 du code de l'urbanisme, qui ramène le recours gracieux à un mois et écarte la prorogation, ne vise que les décisions relatives à une autorisation d'urbanisme.
La suspension n'est pas ici un accessoire du recours : elle décide de ce que l'annulation vaudra. Quand une décision administrative, même de rejet, fait l'objet d'une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d'une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de son exécution, ou de certains de ses effets, lorsque l'urgence le justifie et qu'il est fait état d'un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (CJA, art. L. 521-1). Tout l'enjeu tient au calendrier : avant le transfert de propriété, l'annulation rend au vendeur la maîtrise de son bien ; après, elle n'ouvre plus qu'une procédure de rachat.
Premier cas, l'annulation sans transfert de propriété. Lorsque la décision par laquelle le titulaire décide d'exercer son droit est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative et qu'il n'y a pas eu transfert de propriété, ce titulaire ne peut exercer son droit à nouveau sur le bien en cause pendant un délai d'un an à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive, et le propriétaire n'est pas tenu par les prix et conditions qu'il avait mentionnés dans sa déclaration d'intention d'aliéner (C. urb., art. L. 213-8). Deux effets concrets : une fenêtre d'un an pour vendre à l'abri d'une nouvelle préemption, et la liberté de renégocier un prix que le marché a pu faire évoluer depuis la déclaration.
Second cas, l'annulation après que le transfert de propriété a été effectué. Le titulaire propose alors aux anciens propriétaires, ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel, l'acquisition du bien en priorité ; le prix proposé vise à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle, et à défaut d'accord amiable ce prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation. À défaut d'acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires sont réputés avoir renoncé à l'acquisition. Ce n'est qu'ensuite, en cas de renonciation expresse ou tacite de leur part, que le titulaire propose également l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien — et seulement lorsque son nom était inscrit dans la déclaration d'intention d'aliéner (C. urb., art. L. 213-11-1). L'acquéreur dont le nom n'y figurait pas n'a, sur ce terrain, aucun droit à faire valoir.
Ce mécanisme, dont l'ordre des propositions est aujourd'hui fixé par la loi, s'inscrit dans la ligne d'une décision fondatrice : l'annulation par le juge de l'excès de pouvoir de l'acte par lequel le titulaire décide d'exercer son droit emporte pour conséquence qu'il doit être regardé comme n'ayant jamais décidé de préempter, et implique nécessairement, sauf atteinte excessive à l'intérêt général appréciée au regard de l'ensemble des intérêts en présence, qu'il prenne toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée — et d'abord qu'il s'abstienne de revendre le bien illégalement préempté à un tiers (CE, sect., 26 février 2003, n° 231558). Cette abstention est la première des mesures que la décision énonce.
Reste l'usage que la collectivité fait du bien, et sur ce point le texte ne dit pas ce qu'on attend. Les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés pour l'un des objets mentionnés au premier alinéa de l'article L. 210-1, objet qui peut être différent de celui mentionné dans la décision de préemption. La collectivité n'est donc pas tenue de réaliser exactement le projet annoncé : sa contrainte est de rester à l'intérieur de cette liste. C'est seulement si elle décide d'utiliser ou d'aliéner pour d'autres objets un bien acquis depuis moins de cinq ans par exercice de ce droit qu'elle doit informer de sa décision les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel et leur proposer l'acquisition du bien en priorité (C. urb., art. L. 213-11). Le projet annoncé garde en revanche toute son importance en amont, au stade du contrôle de la décision elle-même.
Textes applicables
Chaque référence renvoie au texte sur Légifrance, dans sa version en vigueur.
Déclaration d'intention d'aliéner obligatoire à peine de nullité, silence du titulaire pendant deux mois valant renonciation, suspension du délai par une demande de documents ou de visite, publication et notification de la décision au vendeur, au notaire et à l'acquéreur nommé, prescription quinquennale de l'action en nullité.
Deux mois pour le propriétaire, à compter de la réception de l'offre d'acquérir, pour accepter le prix proposé, maintenir le sien en acceptant la fixation judiciaire, ou renoncer à l'aliénation ; le silence équivaut à une renonciation d'aliéner.
Le titulaire qui estime le prix maintenu exagéré dispose de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire pour saisir le juge de l'expropriation ; à défaut, il est réputé avoir renoncé à l'exercice de son droit.
Retrait de l'offre par le propriétaire et renonciation du titulaire à défaut d'accord sur le prix ; après fixation judiciaire du prix, deux mois pour accepter ou renoncer, le silence des parties valant acceptation du prix et transfert de propriété.
Transfert de propriété à la plus tardive des dates du paiement et de l'acte authentique, paiement ou consignation du prix dans les quatre mois, et liberté retrouvée d'aliéner pour le vendeur en cas de non-respect de ce délai.
Délai de recours de droit commun de deux mois à compter de la notification ou de la publication de la décision attaquée.
Le recours gracieux ou hiérarchique formé dans le délai de recours contentieux interrompt ce délai ; lorsque les deux sont exercés, le délai ne recommence à courir qu'après leur rejet à l'un et à l'autre.
Régime particulier du recours gracieux ou hiérarchique — un mois, silence de plus de deux mois valant rejet, absence de prorogation du délai contentieux — applicable aux seules décisions relatives à une autorisation d'urbanisme, et non aux décisions de préemption.
Obligation de notifier le recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation dans les quinze jours francs, à peine d'irrecevabilité, en cas de recours contre un certificat d'urbanisme ou une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le code de l'urbanisme.
Les droits de préemption ne s'exercent qu'en vue d'actions ou d'opérations répondant aux objets de l'article L. 300-1 ou pour constituer des réserves foncières, et toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel le droit est exercé, sauf réserves foncières en zone d'aménagement différé.
Conditions du référé-suspension : urgence et moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée.
Après annulation de la préemption postérieure au transfert de propriété : proposition d'acquisition en priorité aux anciens propriétaires à un prix rétablissant les conditions de la transaction, prix fixé à défaut d'accord par le juge de l'expropriation, trois mois pour accepter, puis proposition à l'acquéreur dont le nom figurait dans la déclaration.
Autres textes cités (10)
Institution du droit de préemption urbain par délibération de la commune dotée d'un POS rendu public ou d'un PLU approuvé, sur tout ou partie des zones urbaines et d'urbanisation future, avec possibilité d'exclure les lots de lotissement ou les cessions de l'aménageur d'une ZAC pour cinq ans.
Délégation des compétences de la commune à un établissement public de coopération intercommunale, et possibilité pour le titulaire de déléguer son droit, notamment à une société d'économie mixte agréée.
Champ du droit de préemption : immeubles et droits sociaux aliénés à titre onéreux, et cessions de la majorité des parts d'une SCI dont le patrimoine est constitué d'une unité foncière préemptable, sauf SCI constituées entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré.
À défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, à l'exclusion de toute indemnité accessoire et notamment de l'indemnité de réemploi, avec des règles propres de date de référence.
Vente au prix déclaré révisé selon l'indice INSEE du coût de la construction après renonciation, nouvelle déclaration obligatoire au bout de trois ans, et interdiction de préempter à nouveau pendant un an après une annulation sans transfert de propriété, le propriétaire n'étant plus tenu par les prix et conditions déclarés.
Le bien préempté doit être utilisé ou aliéné pour un objet de l'article L. 210-1, qui peut être différent de celui mentionné dans la décision ; proposition prioritaire aux anciens propriétaires en cas d'usage étranger à ces objets pour un bien acquis depuis moins de cinq ans.
Les trois réponses possibles du titulaire à une vente de gré à gré : renonciation, acquisition aux prix et conditions proposés, ou offre à un prix proposé par lui avec intention de saisir le juge de l'expropriation.
CE, sect., 26 février 2003, n° 231558, publié au recueil Lebon
L'annulation de la décision de préemption emporte que le titulaire doit être regardé comme n'ayant jamais décidé de préempter et implique nécessairement, sauf atteinte excessive à l'intérêt général, qu'il prenne toute mesure pour mettre fin aux effets de la décision, et d'abord qu'il s'abstienne de revendre le bien à un tiers.
CE, 7 mars 2008, Commune de Meung-sur-Loire, n° 288371, publié au recueil Lebon
La préemption n'est légale que si la collectivité justifie, à la date où elle exerce son droit, de la réalité d'un projet répondant aux objets de l'article L. 300-1, même si ses caractéristiques précises ne sont pas définies, et si elle fait apparaître la nature de ce projet dans sa décision.
CE, 23 juin 2006, n° 289549, publié au recueil Lebon
La demande de suspension de l'acquéreur évincé est recevable malgré la clause rendant la promesse de vente caduque en cas d'exercice du droit de préemption, et l'exécution de la décision de préemption est suspendue.
Erreurs fréquentes
Ne pas répondre à l'offre d'acquérir à un prix inférieur
Face à une offre faite à un prix proposé par la collectivité, vous disposez de deux mois pour notifier que vous acceptez ce prix, que vous maintenez celui de votre déclaration en acceptant sa fixation par le juge de l'expropriation, ou que vous renoncez à vendre. Le silence dans ce délai équivaut à une renonciation d'aliéner (C. urb., art. R. 213-10) : se taire ne met pas la vente en attente, cela la retire. Et si vous maintenez votre prix, surveillez la suite : c'est à la collectivité de saisir le juge de l'expropriation dans les quinze jours de la réception de votre réponse, faute de quoi elle est réputée avoir renoncé à exercer son droit (C. urb., art. R. 213-11).
Laisser courir les deux mois qui suivent le jugement sur le prix
Une fois le prix fixé par le juge et la décision devenue définitive, les parties disposent de deux mois pour accepter ce prix ou renoncer à la mutation ; le silence vaut acceptation du prix fixé et transfert de propriété au profit du titulaire à l'issue de ce délai (C. urb., art. L. 213-7). Il n'y a, à ce stade, aucune relance à attendre de la mairie ou du notaire : la renonciation doit être manifestée, et dans le délai. Passé celui-ci, la vente est faite au prix que vous refusiez.
Attaquer la préemption sans demander la suspension
Tant que le transfert de propriété n'est pas intervenu, l'annulation interdit à la collectivité de préempter à nouveau le bien pendant un an et vous délie des prix et conditions mentionnés dans votre déclaration (C. urb., art. L. 213-8). Une fois le prix payé et l'acte authentique signé (C. urb., art. L. 213-14), le même jugement ne produit plus le même effet : il ouvre une procédure de rachat, avec proposition aux anciens propriétaires, prix éventuellement fixé par le juge de l'expropriation et trois mois pour accepter (C. urb., art. L. 213-11-1). La demande de suspension, fondée sur un moyen propre à créer un doute sérieux (CJA, art. L. 521-1), s'examine donc en même temps que le recours, pas après.
Croire que la collectivité doit réaliser exactement le projet annoncé
L'objet doit figurer dans la décision de préemption (C. urb., art. L. 210-1) et c'est la réalité du projet à la date où le droit est exercé que le juge contrôle (CE, 7 mars 2008, Commune de Meung-sur-Loire, n° 288371). Mais une fois le bien acquis, le texte permet expressément de l'utiliser ou de l'aliéner pour un objet de l'article L. 210-1 différent de celui mentionné dans la décision (C. urb., art. L. 213-11). Constater quelques années plus tard que le terrain n'accueille pas le projet annoncé ne suffit donc pas : encore faut-il que l'usage sorte des objets de l'article L. 210-1 et que le bien ait été acquis depuis moins de cinq ans pour que s'ouvre le droit à se voir proposer le bien en priorité.
Pièces à réunir
Rassembler ces éléments avant le premier échange fait gagner un temps qui, ici, se compte en jours.
La déclaration d'intention d'aliéner telle qu'elle a été déposée, avec la preuve et la date exacte de sa réception en mairie, puisque c'est de cette réception que court le délai de deux mois (C. urb., art. L. 213-2)
Le compromis ou la promesse de vente, y compris la clause de caducité en cas de préemption, et l'indication du nom de l'acquéreur s'il a été porté dans la déclaration : cette mention commande sa notification puis, le cas échéant, la proposition de rachat (C. urb., art. L. 213-11-1)
La décision de préemption notifiée, son enveloppe et sa date de réception, ainsi que la preuve et la date de sa publication, dont dépend le point de départ du délai de recours pour ceux qui n'ont pas été notifiés (C. urb., art. L. 213-2 ; CJA, art. R. 421-1)
La délibération instituant le droit de préemption urbain, le plan du périmètre qu'elle délimite et le document d'urbanisme en vigueur à la date de la décision (C. urb., art. L. 211-1), ainsi que l'acte de délégation lorsque le droit est exercé par un établissement intercommunal ou un délégataire (C. urb., art. L. 211-2)
Tous les échanges avec la collectivité pendant l'instruction, datés : demande de documents, demande de visite du bien, refus ou réalisation de la visite, offre d'acquérir à un prix inférieur, chacun ayant un effet sur le décompte du délai (C. urb., art. L. 213-2 et R. 213-8)
Les éléments permettant d'apprécier la réalité du projet invoqué : délibérations, études, acquisitions antérieures dans le secteur, documents budgétaires, ainsi que tout indice postérieur sur l'usage réel du bien
Questions fréquentes
La mairie n'a pas répondu à la déclaration d'intention d'aliéner : puis-je vendre ?
Oui, le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration vaut renonciation à exercer son droit (C. urb., art. L. 213-2). Vérifiez toutefois deux choses avant de conclure. D'abord que le délai n'a pas été suspendu : une demande de documents ou une demande de visite du bien le suspend, il reprend à la réception des documents, au refus de la visite ou à la visite, et s'il reste alors moins d'un mois, le titulaire dispose d'un mois. Ensuite que la vente sera régularisée à temps : après une renonciation, si l'acte authentique n'est pas signé dans les trois ans, une nouvelle déclaration doit être déposée (C. urb., art. L. 213-8).
La commune a préempté mais ne paie pas : que puis-je faire ?
Le transfert de propriété n'intervient qu'à la plus tardive des dates auxquelles sont intervenus le paiement et l'acte authentique, et le prix doit être payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent selon le cas la décision d'acquérir au prix indiqué ou accepté, la décision définitive du juge de l'expropriation, ou la date de l'acte ou du jugement d'adjudication. En cas de non-respect de ce délai, le vendeur peut aliéner librement son bien (C. urb., art. L. 213-14). Le point de départ se détermine précisément, car il décide de tout : conservez l'ensemble des notifications reçues. Les résumés annonçant six mois et une rétrocession décrivent un état antérieur du texte.
J'étais l'acquéreur et la vente m'a échappé : ai-je un recours ?
Oui. L'acquéreur évincé peut contester la décision de préemption, et la clause rendant la promesse de vente caduque en cas de préemption ne le prive pas de cette possibilité : le Conseil d'État a jugé recevable sa demande de suspension malgré une telle clause et suspendu l'exécution de la décision (CE, 23 juin 2006, n° 289549). Le délai est de deux mois (CJA, art. R. 421-1) et court en principe de la notification si votre nom figurait dans la déclaration d'intention d'aliéner, sinon de la publication de la décision (C. urb., art. L. 213-2). Attention au reste du parcours : si l'annulation intervient après le transfert de propriété, le bien est proposé d'abord aux anciens propriétaires, et ce n'est qu'en cas de renonciation de leur part, et seulement si votre nom était inscrit dans la déclaration, qu'il vous est proposé (C. urb., art. L. 213-11-1).
Une décision de préemption vient de vous être notifiée ?
Transmettez à Marie Stass la déclaration d'intention d'aliéner, le compromis et la décision reçue avec son enveloppe. Le délai de recours, la réalité du projet invoqué et l'opportunité d'une demande de suspension s'examinent dès le premier échange, avant que le transfert de propriété n'intervienne.