Emplacements réservés et servitudes du PLU
Un trait de couleur et un numéro sur le plan de zonage, une ligne dans la liste annexée au règlement : votre terrain est grevé d'un emplacement réservé. La commune n'a rien acheté, rien construit, et votre projet est bloqué. Le règlement du plan local d'urbanisme peut en effet délimiter des terrains sur lesquels sont institués des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général à créer ou à modifier, aux espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités écologiques, ainsi que, dans les zones urbaines et à urbaniser, à des programmes de logements définis dans le respect des objectifs de mixité sociale, ou encore à la relocalisation d'équipements, de constructions et d'installations exposés au recul du trait de côte (C. urb., art. L. 151-41). Selon la lettre du texte, la réserve doit se rattacher à l'un de ces objets. Et parce que l'emplacement réservé figure au document graphique du règlement, toute demande d'autorisation doit lui être conforme (C. urb., art. L. 152-1) : c'est par là qu'arrive le refus de permis.
Deux voies s'ouvrent alors, et elles ne se confondent pas. La première consiste à contester la légalité du document d'urbanisme qui a institué la réserve. La seconde consiste à retourner la contrainte : le propriétaire d'un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d'urbanisme peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu'il soit procédé à son acquisition (C. urb., art. L. 152-2). C'est le droit de délaissement : vous n'attendez plus, vous mettez la commune en demeure d'acheter. Le même article ouvre cette faculté aux propriétaires de terrains grevés d'une servitude instituée par l'article L. 151-41. Laquelle des deux voies sert votre situation, et dans quel ordre, se décide dossier par dossier.
Reste une troisième famille, à isoler dès la lecture du dossier : les servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation du sol. Elles ne sont pas créées par le plan ; elles y sont seulement annexées et figurent sur une liste dressée par décret en Conseil d'État (C. urb., art. L. 151-43). Elles n'ouvrent aucun droit de délaissement au titre du code de l'urbanisme. Attention à ne pas mélanger les régimes d'indemnisation : l'article L. 105-1 du code de l'urbanisme, qui pose le principe de l'absence d'indemnité, ne vise que les servitudes instituées par application de ce code ; pour une servitude d'utilité publique créée par un autre texte, c'est ce texte qu'il faut lire. Savoir dans quelle case tombe votre terrain commande tout le reste : le juge compétent, le calendrier et ce que vous pouvez demander.
Délais
1 an
Décision de la collectivité ou du service public mis en demeure d'acquérir
La collectivité ou le service public qui fait l'objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d'un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire (C. urb., art. L. 230-3, al. 1er, version en vigueur depuis le 28 novembre 2025). Le point de départ est cette réception en mairie, et non la date de votre lettre.
2 ans au plus tard
Paiement du prix en cas d'accord amiable
En cas d'accord amiable, le prix d'acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette même demande (C. urb., art. L. 230-3, al. 2) : le délai court depuis la mise en demeure, et non depuis la date à laquelle l'accord a été trouvé.
3 mois
Déchéance de la réserve faute de saisine du juge de l'expropriation
Dans le cas des terrains réservés en application de l'article L. 152-2, les limitations au droit de construire et la réserve ne sont plus opposables si le juge de l'expropriation n'a pas été saisi trois mois après l'expiration du délai d'un an mentionné à l'article L. 230-3 (C. urb., art. L. 230-4, version en vigueur depuis le 28 novembre 2025). Ce délai pèse sur la collectivité : il ne vous impose aucune forclusion.
2 mois
Délai laissé aux autres intéressés pour se faire connaître après la publicité collective
Les intéressés autres que ceux nommés dans la mise en demeure sont mis en demeure de faire valoir leurs droits par publicité collective ; ils sont tenus de se faire connaître dans le délai de deux mois, à défaut de quoi ils perdent tout droit à indemnité (C. urb., art. L. 230-1, dernier alinéa).
La subtilité qui fait basculer ces dossiers tient en une phrase : le délai de trois mois n'est pas le vôtre. L'article L. 230-3 du code de l'urbanisme n'impartit aucun délai au propriétaire pour saisir le juge de l'expropriation ; il ouvre cette saisine, au propriétaire comme à la collectivité, à l'expiration du délai d'un an. Le délai de trois mois figure dans un autre texte et joue dans l'autre sens : c'est une sanction contre la collectivité restée inerte, puisque, passé ce délai sans saisine du juge, les limitations au droit de construire et la réserve cessent d'être opposables (C. urb., art. L. 230-4). Écrire que vous « avez trois mois pour agir » revient à s'imposer une forclusion que le texte ne prévoit pas, et à renoncer à un levier qui peut lever la contrainte sans passer par l'annulation du plan. Deuxième point de calendrier : tout se compte depuis la réception en mairie de votre demande (C. urb., art. L. 230-3), ce qui suppose d'adresser la mise en demeure à la mairie de la commune où se situe le bien et de conserver la preuve de cette réception (C. urb., art. L. 230-1). Troisième point, moins visible : la publicité collective faite à l'initiative de la collectivité déclenche un délai de deux mois au terme duquel les intéressés non nommés perdent tout droit à indemnité (C. urb., art. L. 230-1) ; les fermiers, locataires, titulaires de droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes ont donc intérêt à être nommés dès la mise en demeure, puisque le texte impose de les y mentionner. Enfin, si votre dossier part d'un refus d'autorisation d'urbanisme opposé en raison de la réserve, un autre calendrier s'applique à ce refus : le recours gracieux ou hiérarchique doit être formé dans le délai d'un mois, le silence gardé pendant plus de deux mois vaut rejet, et ce recours ne proroge pas le délai de recours contentieux (C. urb., art. L. 600-12-2, en vigueur depuis le 28 novembre 2025). Ce texte vise les décisions relatives aux autorisations d'urbanisme : il ne se transpose pas à la contestation de la délibération approuvant le plan.
Emplacement réservé, servitude de gel, servitude d'utilité publique : trois régimes à ne pas mélanger
Le premier mécanisme est l'emplacement réservé proprement dit. Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, dont il précise la localisation et les caractéristiques ; aux installations d'intérêt général à créer ou à modifier ; aux espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités écologiques ; dans les zones urbaines et à urbaniser, à la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu'il définit ; et à la relocalisation d'équipements, de constructions et d'installations exposés au recul du trait de côte, en dehors des zones touchées par ce recul (C. urb., art. L. 151-41). Le texte est précis : pour les voies et ouvrages publics, il exige que le règlement indique la localisation et les caractéristiques. Une réserve dont l'objet reste indéterminé, ou qui ne se rattache à aucune de ces rubriques, s'écarte de ce cadre. C'est le premier point à vérifier dans le règlement écrit et dans la liste des emplacements réservés annexée au document graphique : quel bénéficiaire, quelle destination, quelle emprise.
Le deuxième mécanisme est une servitude, et non une réserve. Dans les zones urbaines et à urbaniser, le règlement peut instituer des servitudes interdisant, sous réserve d'une justification particulière, pour une durée au plus de cinq ans dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global, les constructions ou installations d'une superficie supérieure à un seuil défini par le règlement ; ces servitudes ne peuvent avoir pour effet d'interdire les travaux ayant pour objet l'adaptation, le changement de destination, la réfection ou l'extension limitée des constructions existantes (C. urb., art. L. 151-41, 5°). Trois garde-fous y sont donc inscrits : une durée plafonnée à cinq ans, une justification particulière, et des travaux sur l'existant qui échappent à l'interdiction. Le dernier alinéa du même article permet par ailleurs au règlement d'instituer, dans ces mêmes zones, des servitudes consistant à indiquer la localisation prévue et les caractéristiques des voies et ouvrages publics, des installations d'intérêt général et des espaces verts à créer ou à modifier, en délimitant les terrains qui peuvent être concernés. Ces deux servitudes ouvrent elles aussi le délaissement : lorsqu'une servitude mentionnée à l'article L. 151-41 est instituée, les propriétaires des terrains concernés peuvent mettre en demeure la commune de procéder à l'acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus aux articles L. 230-1 et suivants (C. urb., art. L. 152-2, al. 2).
Le troisième mécanisme est extérieur au plan. Les plans locaux d'urbanisme comportent en annexe les servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation du sol et figurant sur une liste dressée par décret en Conseil d'État (C. urb., art. L. 151-43). Elles sont créées par d'autres autorités et d'autres textes, le plan ne faisant que les recueillir. Elles n'ouvrent donc pas le droit de délaissement de l'article L. 152-2, qui vise les terrains réservés en application de l'article L. 151-41 et les servitudes instituées par ce même article. Sur l'indemnisation, il faut lire le texte de près. L'article L. 105-1 du code de l'urbanisme ne concerne que les servitudes instituées par application de ce code : n'ouvrent droit à aucune indemnité les servitudes instituées en matière de voirie, d'hygiène et d'esthétique ou pour d'autres objets et concernant notamment l'utilisation du sol, la hauteur des constructions, la proportion des surfaces bâties et non bâties, l'interdiction de construire dans certaines zones et en bordure de certaines voies, la répartition des immeubles entre diverses zones ; une indemnité n'est due que s'il en résulte une atteinte à des droits acquis ou une modification à l'état antérieur des lieux déterminant un dommage direct, matériel et certain, et elle est fixée, à défaut d'accord amiable, par le tribunal administratif, qui tient compte de la plus-value donnée aux immeubles par la réalisation du plan. Trois conditions étroites, donc, un juge distinct de celui de l'expropriation, et une compensation qui peut être absorbée par la plus-value. Pour une servitude d'utilité publique créée hors du code de l'urbanisme, ce régime n'a pas vocation à s'appliquer : c'est le texte qui institue la servitude qu'il faut consulter.
Forcer l'achat : la mise en demeure, l'année d'attente, le prix et la déchéance
Le point de départ est une lettre, pas une requête. La mise en demeure de procéder à l'acquisition d'un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien ; elle mentionne les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes (C. urb., art. L. 230-1). Ce contenu n'est pas une formalité de style : les intéressés qui n'y sont pas nommés sont appelés par publicité collective, à l'initiative de la collectivité ou du service public mis en demeure, et disposent de deux mois pour se faire connaître, faute de quoi ils perdent tout droit à indemnité. Le droit s'exerce dès que le plan est opposable aux tiers, et il s'exerce même si une décision de sursis à statuer vous a été opposée et reste en cours de validité (C. urb., art. L. 152-2) : il n'y a donc pas à attendre l'issue de ce sursis pour agir.
Vient ensuite le calendrier de la collectivité. Elle doit se prononcer dans le délai d'un an à compter de la réception en mairie de la demande. En cas d'accord amiable, le prix doit être payé au plus tard deux ans à compter de cette même réception. À défaut d'accord amiable sur le prix à l'expiration du délai d'un an, le juge de l'expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l'objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l'immeuble ; ce prix, y compris l'indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d'expropriation, sans qu'il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement (C. urb., art. L. 230-3, version en vigueur depuis le 28 novembre 2025). Cette dernière précision est capitale pour l'évaluation : la réserve elle-même, qui a fait perdre au terrain sa constructibilité, est neutralisée dans la fixation du prix. Le code de l'urbanisme ne renvoie pas pour autant toute l'évaluation au code de l'expropriation : le même article fixe la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain, et il permet au propriétaire de requérir l'emprise totale de son terrain dans les cas prévus aux articles L. 242-1 à L. 242-5 de ce code (C. urb., art. L. 230-3). Pour le reste, le détail des règles d'évaluation et de paiement relève du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
Le transfert emporte des effets qu'il faut avoir anticipés dès la mise en demeure. L'acte ou la décision portant transfert de propriété éteint par lui-même et à sa date tous droits réels ou personnels existants sur les immeubles cédés, même en l'absence de déclaration d'utilité publique antérieure ; les droits des créanciers inscrits sont reportés sur le prix (C. urb., art. L. 230-5). Baux, droits d'usage et sûretés inscrites ne survivent donc pas au transfert : ils se règlent sur le prix. Les biens ainsi acquis par la collectivité ou le service public relèvent ensuite du régime auquel renvoie le code (C. urb., art. L. 230-6). Un cas particulier mérite d'être signalé aux héritiers : si le terrain fait l'objet d'une transmission pour cause de décès, les ayants droit peuvent, sur justification que l'immeuble en cause représente au moins la moitié de l'actif successoral et sous réserve de présenter la demande d'acquisition dans le délai de six mois à compter de l'ouverture de la succession si le propriétaire décédé ne l'avait pas formulée, exiger qu'il soit sursis, à concurrence du montant de son prix, au recouvrement des droits de mutation afférents à la succession tant que ce prix n'aura pas été payé (C. urb., art. L. 230-2). Deux conditions cumulatives et un délai court, à vérifier avant même le règlement de la succession.
Enfin, l'issue n'est pas toujours la vente. Si le juge de l'expropriation n'a pas été saisi trois mois après l'expiration du délai d'un an, les limitations au droit de construire et la réserve ne sont plus opposables (C. urb., art. L. 230-4). Autrement dit, une collectivité qui laisse passer son année puis ce trimestre ne peut plus opposer la réserve, et cela sans qu'il ait fallu faire annuler le plan. Ce mécanisme se prépare : il suppose d'avoir daté la réception en mairie, conservé la preuve de cette date et suivi le dossier mois par mois. Il suppose aussi d'avoir arbitré en connaissance de cause entre les deux sorties possibles : être payé, ou voir tomber la contrainte.
Quand la réserve ou la servitude sert à refuser votre autorisation
L'effet concret de l'inscription tient à une règle simple : l'exécution par toute personne publique ou privée de tous travaux, constructions, aménagements, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, et ouverture d'installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan, doit être conforme au règlement et à ses documents graphiques (C. urb., art. L. 152-1). L'emplacement réservé figurant au document graphique, il est opposable à votre demande. Le contrôle porte alors sur l'emprise exacte : votre projet est-il réellement dans la réserve, et sur quelle surface ? La lecture du plan à la bonne échelle, confrontée au plan cadastral et à un relevé, n'est pas un détail de forme ; c'est souvent là que se joue la différence entre un refus fondé et un refus qui excède la contrainte réellement inscrite.
Un moyen moins connu existe lorsque le refus s'appuie sur une servitude d'utilité publique. Après l'expiration d'un délai d'un an à compter, soit de l'approbation du plan local d'urbanisme, soit, s'il s'agit d'une servitude d'utilité publique nouvelle définie à l'article L. 151-43, de son institution, seules les servitudes annexées au plan ou publiées sur le portail national de l'urbanisme peuvent être opposées aux demandes d'autorisation d'occupation du sol ; lorsque le plan a été approuvé ou la servitude instituée avant la publication du décret établissant ou complétant la liste mentionnée à l'article L. 151-43, le délai d'un an court à compter de cette publication (C. urb., art. L. 152-7). La vérification est matérielle : la servitude invoquée figure-t-elle effectivement dans les annexes du plan consultables, ou sur le portail national auquel renvoie ce texte ? Si elle n'y est ni l'une ni l'autre et que l'année est écoulée, elle ne peut pas fonder le refus.
Reste le calendrier de la contestation, qui n'est pas le même selon la décision visée. Contre une décision relative à une autorisation d'urbanisme — un refus de permis opposé en raison de l'emplacement réservé, par exemple —, le délai d'introduction d'un recours gracieux ou hiérarchique est d'un mois, le silence gardé pendant plus de deux mois sur ce recours vaut décision de rejet, et le délai de recours contentieux n'est pas prorogé par l'exercice de ce recours (C. urb., art. L. 600-12-2, en vigueur depuis le 28 novembre 2025). Écrire au maire ne met donc pas le délai du tribunal à l'abri : les deux calendriers doivent être suivis en parallèle. Ce texte vise les autorisations d'urbanisme et ne se transpose pas à la contestation de la délibération approuvant le plan qui a créé la réserve : celle-ci obéit à ses propres règles, exposées sur la page consacrée à la contestation d'un PLU ou d'un PLUi. Sur la publicité de l'approbation, le code prévoit que tout acte mentionné au I de l'article R. 153-20 est publié au recueil des actes administratifs de l'État dans le département et affiché pendant une durée d'un mois au siège de l'établissement public de coopération intercommunale compétent et dans les mairies des communes membres concernées, mention de cet affichage étant insérée en caractères apparents dans un journal diffusé dans le département, cette formalité indiquant le ou les lieux où le dossier peut être consulté (C. urb., art. R. 153-21, version en vigueur depuis le 29 juillet 2026). Ce texte dit où et comment le dossier est rendu public, et c'est souvent par ce canal qu'un propriétaire découvre, tardivement, que son terrain est concerné ; il ne fixe pas, en revanche, le point de départ du délai de recours contre le plan.
Textes applicables
Chaque référence renvoie au texte sur Légifrance, dans sa version en vigueur.
Délai d'un an pour que la collectivité se prononce, paiement au plus tard dans les deux ans en cas d'accord amiable, et saisine du juge de l'expropriation qui fixe le prix sans tenir compte des dispositions ayant justifié le délaissement.
Déchéance de la réserve : les limitations au droit de construire et la réserve cessent d'être opposables si le juge de l'expropriation n'a pas été saisi trois mois après l'expiration du délai d'un an.
Forme de la mise en demeure d'acquérir : adressée à la mairie du lieu du bien, mentionnant les titulaires de droits énumérés par le texte, et délai de deux mois laissé aux autres intéressés après publicité collective.
Recours gracieux ou hiérarchique d'un mois contre une décision relative à une autorisation d'urbanisme, rejet implicite après deux mois, et absence de prorogation du délai de recours contentieux.
Droit de délaissement du propriétaire d'un terrain réservé dès que le plan est opposable, même sous sursis à statuer, étendu aux terrains grevés d'une servitude de l'article L. 151-41.
Liste des emplacements réservés que le règlement du PLU peut délimiter, et des servitudes voisines : servitude de gel de cinq ans au plus au 5°, servitude de localisation au dernier alinéa.
Obligation de conformité des travaux, constructions et aménagements au règlement du PLU et à ses documents graphiques, sur lesquels figure l'emplacement réservé.
Servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation du sol, annexées au PLU et figurant sur une liste dressée par décret en Conseil d'État.
Absence de principe d'indemnisation des servitudes instituées par application du code de l'urbanisme, exception limitée aux atteintes à des droits acquis ou à un dommage direct, matériel et certain, indemnité fixée par le tribunal administratif.
Publicité des actes mentionnés au I de l'article R. 153-20 : publication au recueil des actes administratifs, affichage d'un mois, insertion dans un journal du département et indication du lieu de consultation du dossier.
Passé un an, seules les servitudes annexées au plan ou publiées sur le portail national de l'urbanisme sont opposables aux demandes d'autorisation d'occupation du sol.
Extinction, au jour du transfert de propriété, de tous droits réels ou personnels existant sur l'immeuble cédé, les droits des créanciers inscrits étant reportés sur le prix.
Autres textes cités (2)
Terrain réservé transmis par décès : sursis au recouvrement des droits de mutation si l'immeuble représente au moins la moitié de l'actif successoral et si la demande est présentée dans les six mois de l'ouverture de la succession.
Renvoi au régime applicable aux biens acquis par une collectivité ou un service public à la suite d'un délaissement.
Erreurs fréquentes
Attendre que la commune se décide
Tant que la mise en demeure d'acquérir n'a pas été reçue en mairie, aucun des délais de l'article L. 230-3 du code de l'urbanisme ne court : ni l'année laissée à la collectivité pour se prononcer, ni les deux ans pour payer en cas d'accord. C'est le propriétaire qui ouvre la séquence : il peut, dès que le plan est opposable aux tiers, exiger de la collectivité ou du service public bénéficiaire qu'il soit procédé à l'acquisition de son terrain (C. urb., art. L. 152-2). Attendre l'expiration d'un sursis à statuer n'est pas davantage utile : le même texte ouvre le délaissement même si une décision de sursis à statuer opposée au propriétaire est en cours de validité.
Croire que vous avez trois mois pour saisir le juge de l'expropriation
C'est l'erreur de lecture la plus fréquente sur ce sujet, et elle coûte cher. L'article L. 230-3 du code de l'urbanisme n'assigne au propriétaire aucun délai pour agir : à défaut d'accord amiable sur le prix à l'expiration du délai d'un an, le juge de l'expropriation peut être saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité. Le délai de trois mois figure à l'article L. 230-4 et produit un effet inverse : si le juge n'a pas été saisi trois mois après l'expiration du délai d'un an, les limitations au droit de construire et la réserve ne sont plus opposables. Se précipiter devant le juge sans avoir arbitré entre les deux issues possibles, être payé ou voir la réserve devenir inopposable, revient à renoncer à ce levier sans en avoir mesuré la valeur.
Confondre une servitude du plan avec une servitude d'utilité publique
Les deux figurent dans le même dossier, mais pas au même endroit, et elles n'ouvrent pas les mêmes droits. Les servitudes instituées par le règlement au titre de l'article L. 151-41, servitude de gel du 5° comme servitude de localisation du dernier alinéa, ouvrent le délaissement (C. urb., art. L. 152-2, al. 2). Les servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation du sol, elles, sont créées ailleurs et seulement annexées au plan, sur une liste dressée par décret en Conseil d'État (C. urb., art. L. 151-43) : le code de l'urbanisme n'y attache aucun droit de délaissement. Se tromper de case conduit à adresser une mise en demeure d'acquérir sans fondement, ou à laisser passer un délaissement pourtant ouvert.
Demander une indemnité pour une servitude d'urbanisme comme s'il s'agissait d'une expropriation
La servitude et le délaissement ne conduisent pas au même résultat. Les servitudes instituées par application du code de l'urbanisme, qu'elles portent sur l'utilisation du sol, la hauteur des constructions, la proportion des surfaces bâties et non bâties ou l'interdiction de construire dans certaines zones, n'ouvrent droit à aucune indemnité ; une indemnité n'est due que s'il en résulte une atteinte à des droits acquis ou une modification de l'état antérieur des lieux déterminant un dommage direct, matériel et certain, et elle est fixée par le tribunal administratif, qui tient compte de la plus-value donnée aux immeubles par la réalisation du plan (C. urb., art. L. 105-1). Chacune de ces conditions doit être établie, pièces à l'appui. Le délaissement, lui, conduit à un prix fixé par le juge de l'expropriation sans qu'il soit tenu compte des dispositions ayant justifié ce droit (C. urb., art. L. 230-3) : c'est une autre voie, avec un autre juge.
Pièces à réunir
Rassembler ces éléments avant le premier échange fait gagner un temps qui, ici, se compte en jours.
L'extrait du document graphique du règlement à l'échelle où la limite de la réserve est lisible, accompagné de l'extrait de plan cadastral de votre parcelle : c'est la superposition des deux qui dit si votre projet est réellement dans l'emprise réservée (C. urb., art. L. 152-1).
La liste des emplacements réservés annexée au règlement, avec pour votre terrain le numéro de réserve, le bénéficiaire désigné, la destination retenue et la surface : ces mentions permettent de contrôler le rattachement de la réserve à l'une des rubriques de l'article L. 151-41.
Le sommaire des annexes du plan et, si un refus vous a été opposé au nom d'une servitude d'utilité publique, la pièce du dossier où cette servitude figure, ou la preuve de sa publication sur le portail national de l'urbanisme (C. urb., art. L. 152-7).
Votre titre de propriété et la liste nominative des fermiers, locataires, titulaires de droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage et de ceux qui peuvent réclamer des servitudes : ce sont les personnes que la mise en demeure doit mentionner (C. urb., art. L. 230-1).
L'état hypothécaire de votre bien : les créanciers inscrits ne figurent pas dans la liste de l'article L. 230-1, mais leurs droits seront reportés sur le prix au jour du transfert de propriété (C. urb., art. L. 230-5), et mieux vaut les avoir identifiés avant d'engager la procédure.
La mise en demeure d'acquérir déjà adressée, s'il y en a une, avec la preuve de sa réception en mairie et sa date exacte : c'est cette date qui fait courir le délai d'un an et le délai de deux ans (C. urb., art. L. 230-3).
La décision qui vous bloque, refus d'autorisation d'urbanisme ou sursis à statuer, avec sa date de notification et l'intégralité de ses motifs, ainsi que la copie de tout recours gracieux déjà formé (C. urb., art. L. 600-12-2).
Questions fréquentes
Un emplacement réservé peut-il rester inscrit indéfiniment sur mon terrain ?
La sortie ne vient pas de l'écoulement du temps, mais de la mise en demeure d'acquérir. Une fois celle-ci reçue en mairie, un compte à rebours s'ouvre : un an pour que la collectivité se prononce, deux ans au plus pour payer en cas d'accord amiable, et à défaut d'accord la saisine du juge de l'expropriation, qui prononce le transfert de propriété et fixe le prix (C. urb., art. L. 230-3). Si ce juge n'a pas été saisi trois mois après l'expiration du délai d'un an, les limitations au droit de construire et la réserve ne sont plus opposables (C. urb., art. L. 230-4). La servitude de gel du 5° de l'article L. 151-41 obéit à une logique différente : elle est instituée pour une durée au plus de cinq ans, dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global.
Le prix tiendra-t-il compte du fait que mon terrain n'est plus constructible à cause de la réserve ?
Non. Lorsque le juge de l'expropriation est saisi à défaut d'accord amiable, il fixe le prix de l'immeuble, indemnité de réemploi comprise, comme en matière d'expropriation, sans qu'il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement (C. urb., art. L. 230-3). La réserve, qui est précisément ce qui a fait perdre au terrain sa valeur de terrain à bâtir, est donc neutralisée dans l'évaluation. Les modalités de fixation et de paiement relèvent du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, mais le même article fixe lui-même la date de référence prévue à l'article L. 322-2 de ce code, celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain (C. urb., art. L. 230-3).
Mes locataires et ma banque doivent-ils apparaître dans la mise en demeure ?
Pour vos locataires, oui : la mise en demeure, adressée à la mairie de la commune où se situe le bien, mentionne les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d'emphytéose, d'habitation ou d'usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes (C. urb., art. L. 230-1). Votre banque ne figure pas dans cette liste. Les intéressés qui n'y sont pas nommés sont appelés par publicité collective et disposent de deux mois pour se faire connaître, à défaut de quoi ils perdent tout droit à indemnité. L'enjeu apparaît au jour du transfert : l'acte ou la décision portant transfert de propriété éteint par lui-même et à sa date tous droits réels ou personnels existant sur l'immeuble, les droits des créanciers inscrits étant reportés sur le prix (C. urb., art. L. 230-5). Baux et sûretés ne survivent pas au transfert : ils se règlent sur le prix, ce qui suppose que chacun ait été identifié à temps.
Votre terrain est grevé d'une réserve ou d'une servitude ?
Avant toute démarche, deux vérifications commandent la suite : à quel titre votre terrain est grevé (emplacement réservé, servitude du règlement, servitude d'utilité publique annexée), et si une mise en demeure d'acquérir a déjà été reçue en mairie. Décrivez votre situation à Marie Stass, avocate en droit public à Paris, en joignant l'extrait du document graphique et, le cas échéant, la décision qui vous a été opposée.