Infractions d'urbanisme : procès-verbal, mise en demeure, astreinte
Un procès-verbal a été dressé sur votre chantier, ou une mise en demeure du maire vient d'arriver. Une même infraction — travaux sans autorisation, travaux non conformes au permis ou à la déclaration préalable, méconnaissance du PLU — peut être poursuivie sur trois terrains à la fois : pénal (amende et démolition ordonnées par le tribunal correctionnel), administratif (amende jusqu'à 30 000 €, mise en demeure, astreinte jusqu'à 1 000 € par jour) et civil (action de la commune en démolition pendant dix ans).
La voie administrative a changé le 28 novembre 2025 : la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 a réécrit l'article L. 481-1 du code de l'urbanisme et relevé les sanctions. Quelques mois plus tôt, le Conseil d'État avait précisé que ces pouvoirs s'éteignent avec la prescription pénale : six ans, en règle générale, à compter de l'achèvement des travaux.
Le recours contre la mise en demeure, l'astreinte ou l'amende se forme dans les deux mois devant le tribunal administratif, et, en principe, il ne suspend rien par lui-même. Marie Stass intervient à chaque stade : réponse à l'invitation à présenter des observations, contestation de la mise en demeure, référé-suspension, dépôt d'une demande de régularisation — et, du côté opposé, pour le voisin qui veut faire cesser des travaux irréguliers.
Délais
6 ans
Prescription de l'infraction
L'action publique des délits d'urbanisme se prescrit par six années révolues à compter du jour de l'infraction, c'est-à-dire en règle générale de l'achèvement des travaux, sous réserve d'actes interruptifs (C. pr. pén., art. 8 ; CE, avis, 24 juill. 2025, n° 503768). Passé ce délai, le maire ne peut plus non plus infliger l'amende administrative, mettre en demeure ni prononcer d'astreinte.
2 mois
Recours contre la mise en demeure, l'astreinte ou l'amende
À compter de la notification de la décision, devant le tribunal administratif (CJA, art. R. 421-1). Le recours ne suspend pas, en principe, l'astreinte, et l'opposition à l'état exécutoire émis pour la recouvrer n'est pas suspensive (C. urb., art. L. 481-1, III bis).
1 mois
Recours gracieux contre le refus du permis de régularisation
Si la demande d'autorisation déposée pour régulariser, à la suite de la mise en demeure, est refusée, le recours gracieux contre ce refus doit être formé dans le mois de sa notification, et il ne proroge pas le délai de recours contentieux (C. urb., art. L. 600-12-2, en vigueur depuis le 28 novembre 2025).
10 ans
Action civile de la commune en démolition
La commune ou l'EPCI compétent peut saisir le tribunal judiciaire pour faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage irrégulier pendant dix ans à compter de l'achèvement des travaux (C. urb., art. L. 480-14), y compris une fois l'action pénale prescrite.
Tout se joue sur la date d'achèvement des travaux, et vous avez tout intérêt à pouvoir l'établir : factures, photographies datées, attestations. Le délai de six ans ne court pas du début du chantier mais, en règle générale, de son achèvement ; pour des travaux réalisés par tranches successives, seules les tranches non prescrites peuvent être visées (CE, avis, 24 juill. 2025, n° 503768). Et la règle des dix ans de l'article L. 421-9, qui interdit d'opposer l'irrégularité d'origine à une nouvelle demande d'autorisation, ne protège pas une construction réalisée sans aucun permis alors qu'il en fallait un (C. urb., art. L. 421-9, 5°).
Un procès-verbal, trois procédures possibles
Tout commence par un procès-verbal. Les infractions aux règles d'urbanisme sont constatées par les officiers et agents de police judiciaire ainsi que par les fonctionnaires et agents commissionnés à cet effet et assermentés ; copie du procès-verbal est transmise sans délai au ministère public (C. urb., art. L. 480-1). Pour le dresser, les agents disposent d'un droit de visite des lieux et de communication des documents qui s'exerce jusqu'à six ans après l'achèvement des travaux (C. urb., art. L. 461-1).
La voie pénale. Exécuter des travaux en méconnaissance du code de l'urbanisme ou des prescriptions d'un permis ou d'une décision sur déclaration préalable est un délit puni d'une amende comprise entre 1 200 € et, selon le cas, 6 000 € par mètre carré de surface construite ou 300 000 € ; en cas de récidive, un emprisonnement de six mois peut s'ajouter (C. urb., art. L. 480-4). Le maître d'ouvrage n'est pas seul visé : les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes et les entrepreneurs peuvent être condamnés aux mêmes peines. La violation du PLU — hauteur, implantation, destination — relève du même régime (C. urb., art. L. 610-1). Surtout, le tribunal statue aussi sur la mise en conformité des lieux ou la démolition des ouvrages (C. urb., art. L. 480-5), dans un délai qu'il fixe et sous astreinte de 500 € par jour au plus (C. urb., art. L. 480-7) ; faute d'exécution dans ce délai, le maire peut faire réaliser les travaux d'office, à vos frais et risques (C. urb., art. L. 480-9).
La voie administrative. Dès que le procès-verbal est dressé et tant que l'autorité judiciaire ne s'est pas prononcée, le maire peut ordonner par arrêté motivé l'interruption des travaux et prendre toute mesure de coercition pour le faire respecter, y compris la saisie des matériaux et du matériel de chantier ; cet arrêté cesse d'avoir effet en cas de non-lieu ou de relaxe (C. urb., art. L. 480-2). Poursuivre le chantier malgré cet arrêté, ou malgré une suspension prononcée par le juge administratif, est un délit distinct, puni de 75 000 € d'amende et de trois mois d'emprisonnement (C. urb., art. L. 480-3). Indépendamment des poursuites pénales, l'autorité compétente peut en outre infliger une amende, mettre en demeure et prononcer une astreinte : c'est le régime de l'article L. 481-1, détaillé ci-dessous.
La voie civile. La commune ou l'EPCI compétent en matière de PLU peut aussi saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage édifié sans autorisation ou en méconnaissance de celle-ci ; cette action se prescrit par dix ans à compter de l'achèvement des travaux (C. urb., art. L. 480-14), c'est-à-dire au-delà de la prescription de l'action pénale.
Mise en demeure et astreinte administratives : le régime issu de la loi du 26 novembre 2025
L'article L. 481-1 du code de l'urbanisme a été réécrit par la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, en vigueur depuis le 28 novembre 2025, qui a relevé les montants. Lorsqu'un procès-verbal a été dressé, l'autorité compétente pour délivrer les autorisations d'urbanisme — le maire, le plus souvent — peut, après vous avoir invité à présenter vos observations, ordonner le paiement d'une amende d'un montant maximal de 30 000 € et vous mettre en demeure, dans un délai qu'elle détermine, soit de mettre les lieux en conformité, soit de déposer une demande d'autorisation ou une déclaration préalable de régularisation (C. urb., art. L. 481-1, I). Ce délai dépend de la nature de l'infraction et des moyens d'y remédier ; il peut être prolongé pour une durée qui ne peut excéder un an (art. L. 481-1, II).
La mise en demeure peut aller jusqu'à imposer une démolition lorsque la mise en conformité l'exige, indépendamment de toute poursuite pénale : le Conseil d'État l'a jugé à propos d'une mise en demeure prise par un maire, dont il a refusé la suspension (CE, 22 déc. 2022, Commune de Villeneuve-lès-Maguelone, n° 463331). Cette décision applique la version antérieure du texte ; son principe demeure, les montants ont changé.
La mise en demeure peut être assortie d'une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour de retard, le total ne pouvant excéder 100 000 € (art. L. 481-1, III). L'astreinte court à compter de la notification de l'arrêté qui la prononce et jusqu'à ce que vous ayez justifié de l'exécution des travaux ou des formalités de régularisation ; elle est recouvrée par trimestre échu, et l'autorité peut consentir une exonération partielle ou totale si vous établissez que l'inexécution tient à des circonstances qui ne sont pas de votre fait (C. urb., art. L. 481-2). Si la mise en demeure reste sans effet au terme du délai imparti, une seconde amende au plus égale à 30 000 € peut être ordonnée (art. L. 481-1, III quater), une consignation d'une somme équivalant au montant des travaux peut être exigée, restituée au fur et à mesure de leur exécution (C. urb., art. L. 481-3) et, pour les installations présentant un risque certain pour la sécurité ou la santé ou situées hors zones urbaines, l'autorité peut faire exécuter d'office les mesures prescrites, voire démolir après y avoir été autorisée par le président du tribunal judiciaire (art. L. 481-1, IV).
Ces pouvoirs ont une limite dans le temps. Ils ne peuvent plus être exercés une fois l'action publique prescrite, soit six années révolues à compter, en règle générale, de l'achèvement des travaux (CE, avis, 24 juill. 2025, n° 503768 ; C. pr. pén., art. 8). Cet avis a été rendu sur une version antérieure de l'article L. 481-1 ; la nouvelle rédaction ne fixe pas de délai propre. Enfin, si le maire n'agit pas, le préfet peut, après l'avoir invité à exercer ses pouvoirs et faute de réponse dans le délai d'un mois, se substituer à lui par arrêté motivé (art. L. 481-1, III ter) : le voisin d'une construction irrégulière a donc deux interlocuteurs possibles.
Contester devant le juge administratif
La mise en demeure, l'arrêté d'astreinte, l'amende administrative et l'arrêté interruptif de travaux sont des décisions administratives : le recours se forme devant le tribunal administratif dans les deux mois de leur notification (CJA, art. R. 421-1). Ces actes ne sont pas des autorisations d'urbanisme ; selon le texte, la règle du recours gracieux d'un mois, propre aux décisions relatives à une autorisation, ne leur est pas transposable telle quelle. Elle s'applique en revanche si, mis en demeure de régulariser, vous déposez une demande de permis ou une déclaration préalable et que la mairie la refuse : le recours gracieux contre ce refus se forme dans le mois, le silence gardé plus de deux mois vaut rejet, et ce recours ne proroge pas le délai contentieux (C. urb., art. L. 600-12-2). Écrire au maire pour contester ce refus ne gèle donc pas le délai de deux mois. Pour la mise en demeure elle-même, ne comptez pas sur un échange de courriers : le tribunal doit être saisi dans les deux mois.
Le recours au fond ne suspend pas, en principe, l'exécution, et l'opposition à l'état exécutoire émis pour recouvrer l'amende, l'astreinte ou la consignation n'a pas de caractère suspensif (C. urb., art. L. 481-1, III bis ; art. L. 481-3, II). Le référé-suspension est donc souvent nécessaire. Lorsque la mise en demeure prescrit une mise en conformité qui implique nécessairement la démolition de constructions, la condition d'urgence est en principe satisfaite pour le propriétaire de l'immeuble, sauf circonstances particulières que l'administration doit justifier (CE, 11 déc. 2023, SCI Brunetière, n° 470207). Il faut encore un moyen propre à créer un doute sérieux sur la légalité de la décision : dans cette affaire, la suspension a été refusée faute d'un tel moyen.
Les moyens se cherchent dans le dossier : absence ou irrégularité du procès-verbal, absence d'invitation à présenter des observations, mise en demeure prononcée alors que les six ans étaient écoulés, délai d'exécution sans rapport avec la nature des travaux, démolition imposée là où une mise en conformité plus limitée suffisait, travaux couverts par une autorisation. Sur ce dernier point, la règle est nette : tant que les travaux sont conformes à une autorisation d'urbanisme qui n'a pas été annulée par le juge administratif, aucune mise en demeure ne peut être délivrée, même si le maire estime cette autorisation illégale (CE, 30 déc. 2025, n° 502194) ; et celui qui exécute des travaux conformément à une autorisation définitive n'encourt pas, sauf fraude, les sanctions de la violation du PLU (C. urb., art. L. 610-1). Pour le voisin qui veut faire agir la mairie, la conséquence est claire : il faut d'abord obtenir l'annulation du permis, y compris d'un permis de régularisation. Voir la page Contester un permis de construire.
Textes applicables
Chaque référence renvoie au texte sur Légifrance, dans sa version en vigueur.
Police administrative des infractions : observations préalables, amende jusqu'à 30 000 €, mise en demeure de régulariser ou de mettre en conformité, astreinte jusqu'à 1 000 € par jour plafonnée à 100 000 €, seconde amende, exécution d'office, substitution du préfet. Modifié par la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, en vigueur depuis le 28 novembre 2025.
Prescription de l'action publique des délits : six années révolues à compter du jour où l'infraction a été commise.
Délai de recours de droit commun : deux mois à compter de la notification ou de la publication de la décision attaquée.
Recours gracieux ou hiérarchique contre une décision relative à une autorisation d'urbanisme : un mois, silence de plus de deux mois valant rejet, sans prorogation du délai contentieux. Créé par la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025.
Action civile de la commune ou de l'EPCI devant le tribunal judiciaire en démolition ou mise en conformité, prescrite par dix ans à compter de l'achèvement des travaux.
Après dix ans, l'irrégularité de la construction initiale ne peut plus fonder un refus de permis ou une opposition à déclaration, sauf exceptions, dont la construction réalisée sans aucun permis.
Point de départ et fin de l'astreinte administrative, recouvrement par trimestre échu, exonération possible pour circonstances étrangères au redevable.
Continuation des travaux malgré l'arrêté interruptif ou la suspension prononcée par le juge administratif : 75 000 € d'amende et trois mois d'emprisonnement.
Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement
Article 26 : réécriture des articles L. 481-1 et L. 481-2 (sanctions administratives relevées) et création de l'article L. 600-12-2 ; en vigueur depuis le 28 novembre 2025.
Délit d'exécution de travaux sans autorisation ou non conformes : amende de 1 200 € à 6 000 € par mètre carré ou 300 000 €, six mois d'emprisonnement en cas de récidive, personnes punissables.
Arrêté interruptif de travaux du maire après procès-verbal, saisie des matériaux et du matériel, fin de l'arrêté en cas de relaxe ou de non-lieu.
CE, avis, 24 juill. 2025, n° 503768
Les pouvoirs de l'article L. 481-1 ne peuvent plus être exercés au-delà de la prescription de l'action publique : six ans à compter, en règle générale, de l'achèvement des travaux.
Autres textes cités (12)
Constatation des infractions par les officiers et agents de police judiciaire et les agents assermentés ; transmission sans délai du procès-verbal au ministère public.
En cas de condamnation, le tribunal statue sur la mise en conformité des lieux ou la démolition des ouvrages.
Délai d'exécution fixé par le tribunal et astreinte judiciaire de 500 € par jour au plus, relevable après un an d'inexécution.
Exécution d'office par le maire, aux frais et risques du condamné, de la démolition ou de la mise en conformité non achevée dans le délai du jugement.
Consignation d'une somme équivalant au montant des travaux si la mise en demeure reste sans effet ; l'opposition à l'état exécutoire n'est pas suspensive.
Droit de visite des lieux et de communication des documents, jusqu'à six ans après l'achèvement des travaux.
Passé le délai de contrôle qui suit la déclaration d'achèvement, l'autorité ne peut plus contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration.
Délai de contestation de la conformité après réception de la déclaration d'achèvement : trois mois, portés à cinq mois lorsqu'un récolement est obligatoire.
La violation du PLU relève du même régime pénal que l'article L. 480-4 ; protection, sauf fraude, de celui qui exécute des travaux conformes à une autorisation définitive ; constitution de partie civile de la commune.
CE, 22 déc. 2022, Commune de Villeneuve-lès-Maguelone, n° 463331
La mise en demeure de l'article L. 481-1 peut imposer les démolitions qu'exige la mise en conformité, indépendamment des poursuites pénales, après recueil des observations de l'intéressé.
CE, 11 déc. 2023, SCI Brunetière, n° 470207
Référé-suspension contre une mise en demeure impliquant une démolition : l'urgence est en principe satisfaite pour le propriétaire, mais un moyen sérieux reste nécessaire.
Aucune mise en demeure ne peut être délivrée tant que les travaux sont conformes à une autorisation d'urbanisme non annulée, même si l'autorité l'estime illégale.
Erreurs fréquentes
Compter la prescription depuis le début des travaux
Le délai de six ans court, en règle générale, de l'achèvement des travaux, non de leur commencement, sous réserve des actes qui interrompent la prescription (C. pr. pén., art. 8 ; CE, avis, 24 juill. 2025, n° 503768). Une construction commencée il y a huit ans mais achevée il y a quatre reste exposée à l'amende, à la mise en demeure et à l'astreinte.
Croire qu'une construction de plus de dix ans est à l'abri de tout
La règle des dix ans de l'article L. 421-9 empêche seulement la mairie d'opposer l'irrégularité d'origine à une nouvelle demande d'autorisation ; elle ne joue pas pour une construction réalisée sans aucun permis alors qu'il en fallait un (C. urb., art. L. 421-9, 5°). Et l'action civile de la commune en démolition court dix ans à compter de l'achèvement (C. urb., art. L. 480-14).
Poursuivre le chantier après l'arrêté interruptif
Continuer les travaux malgré l'arrêté du maire, ou malgré une suspension du permis prononcée par le juge administratif, est un délit distinct de l'infraction initiale : 75 000 € d'amende et trois mois d'emprisonnement (C. urb., art. L. 480-3).
Laisser passer l'invitation à présenter des observations
Ce courrier précède obligatoirement l'amende et la mise en demeure (C. urb., art. L. 481-1, I). C'est le moment d'établir la date d'achèvement, de produire l'autorisation ou de proposer une régularisation. Une fois l'astreinte prononcée, elle court dès la notification de l'arrêté (C. urb., art. L. 481-2, I), et, en principe, le recours ne la suspend pas ; l'opposition à l'état exécutoire n'est pas suspensive non plus (art. L. 481-1, III bis).
Pièces à réunir
Rassembler ces éléments avant le premier échange fait gagner un temps qui, ici, se compte en jours.
Le procès-verbal d'infraction, ou le courrier de la mairie qui l'annonce, avec la date de sa réception
L'invitation à présenter des observations, la mise en demeure et l'arrêté d'astreinte, avec les enveloppes ou accusés de réception
L'autorisation d'urbanisme obtenue (permis ou décision sur déclaration préalable) et ses plans, ou les éléments montrant qu'aucune n'était requise
La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) et la preuve de sa réception en mairie, si elle a été déposée
Tout document datant l'achèvement des travaux : factures d'entreprise, photographies datées, attestations
Le règlement du PLU applicable à la parcelle et le plan de zonage, pour mesurer ce qu'une régularisation ou une mise en conformité exigerait
Questions fréquentes
La mairie n'a rien contesté après ma déclaration d'achèvement : suis-je à l'abri ?
En partie seulement. À compter de la réception en mairie de la déclaration d'achèvement, l'autorité dispose de trois mois — cinq mois si un récolement est obligatoire — pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration ; passé ce délai, elle ne le peut plus (C. urb., art. R. 462-6 et L. 462-2). Mais cette règle ne concerne que le contrôle de conformité exercé par la mairie : selon les textes, elle n'efface pas à elle seule une infraction pénale, qui reste en principe poursuivable dans le délai de prescription de six ans.
Puis-je régulariser plutôt que démolir ?
C'est l'un des deux objets possibles de la mise en demeure : déposer une demande d'autorisation ou une déclaration préalable de régularisation (C. urb., art. L. 481-1, I, 2°). La mise en demeure peut toutefois aller jusqu'à la démolition lorsque la mise en conformité l'impose (CE, 22 déc. 2022, n° 463331). Si la demande de régularisation est refusée, le refus se conteste dans les deux mois devant le tribunal administratif (CJA, art. R. 421-1) ; un recours gracieux reste possible dans le mois, mais il ne proroge plus le délai contentieux (C. urb., art. L. 600-12-2).
Mon voisin construit sans permis : comment faire agir la mairie ?
Signalez les faits pour qu'un procès-verbal soit dressé ; le maire peut ensuite interrompre les travaux, mettre en demeure et prononcer une astreinte, et le préfet peut se substituer à lui s'il ne répond pas dans le mois (C. urb., art. L. 481-1, III ter). En revanche, si les travaux sont couverts par un permis, même de régularisation, aucune mise en demeure n'est possible tant que ce permis n'a pas été annulé (CE, 30 déc. 2025, n° 502194) : la voie est alors le recours contre le permis, dans le délai propre à ce recours (voir la page Contester un permis de construire).
Un procès-verbal ou une mise en demeure vient d'arriver ?
Notez la date de réception et conservez l'enveloppe : le délai de deux mois court dès ce jour, et l'astreinte ne s'arrête pas pendant la discussion. Exposez la situation à Marie Stass avant de répondre à la mairie.