Refus de permis de construire : contester l'arrêté et demander l'injonction de délivrer
Votre demande d'autorisation a été rejetée. La première chose à lire n'est pas le calendrier, c'est l'arrêté : lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée, et cette motivation doit indiquer l'intégralité des motifs justifiant le rejet, notamment l'ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions mentionnées à l'article L. 421-6 (C. urb., art. L. 424-3). Une motivation n'est régulière que si elle est écrite et comporte l'énoncé des considérations de droit et de fait qui fondent la décision (CRPA, art. L. 211-5). Un arrêté qui se borne à viser un article du règlement sans dire en quoi le projet y contrevient ne remplit pas cette condition.
Le délai est de deux mois à compter de la notification de la décision attaquée (CJA, art. R. 421-1). Un point a changé récemment et il commande toute la stratégie : depuis le 28 novembre 2025, le recours gracieux ou hiérarchique contre une décision relative à une autorisation d'urbanisme doit être formé dans le mois, le silence gardé plus de deux mois vaut rejet, et ce recours ne proroge plus le délai de recours contentieux (C. urb., art. L. 600-12-2). Écrire au maire puis attendre sa réponse, qui était le premier réflexe, expose désormais à la forclusion, c'est-à-dire à la perte du droit de saisir le juge.
Le but d'un recours contre un refus n'est pas seulement l'annulation, c'est le permis. Lorsque la décision du juge implique nécessairement qu'une mesure d'exécution soit prise dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit cette mesure, le cas échéant assortie d'un délai (CJA, art. L. 911-1). Le Conseil d'État a précisé que, lorsque l'ensemble des motifs énoncés par l'arrêté a été censuré, le juge saisi de telles conclusions doit ordonner la délivrance de l'autorisation, sauf si les dispositions applicables interdisent de l'accueillir pour un motif que l'administration n'avait pas relevé, ou si un changement de circonstances y fait obstacle (CE, 25 mai 2018, n° 417350). Tout se joue donc dans la rédaction de la requête, motif par motif.
Délais
2 mois
Recours contentieux contre le refus
La juridiction ne peut être saisie que dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée (CJA, art. R. 421-1). C'est la notification qui compte, c'est-à-dire le moment où l'arrêté vous parvient : la date de signature portée sur le document ne joue aucun rôle.
1 mois, sans prorogation
Recours gracieux ou hiérarchique
Le délai pour former un recours gracieux ou hiérarchique contre une décision relative à une autorisation d'urbanisme est d'un mois, le silence gardé plus de deux mois vaut rejet, et le délai de recours contentieux n'est pas prorogé par l'exercice de ce recours (C. urb., art. L. 600-12-2, en vigueur depuis le 28 novembre 2025).
1, 2 ou 3 mois selon la demande
Délai d'instruction de la demande
Un mois pour les déclarations préalables, deux mois pour les permis de démolir et les permis de construire portant sur une maison individuelle ou ses annexes, trois mois pour les autres permis de construire et les permis d'aménager (C. urb., art. R*423-23) ; à défaut de notification d'une décision expresse dans ce délai, le silence vaut en principe permis tacite ou non-opposition (C. urb., art. R*424-1).
6 mois
Confirmation de la demande après annulation du refus
La demande confirmée par l'intéressé ne peut plus être refusée sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues après la décision annulée, sous réserve que l'annulation soit devenue définitive et que la confirmation intervienne dans les six mois suivant la notification de l'annulation au pétitionnaire (C. urb., art. L. 600-2).
Deux vérifications décident de la recevabilité, et elles se font sur l'enveloppe autant que sur l'arrêté. La première : les délais de recours ne sont opposables qu'à la condition d'avoir été mentionnés, ainsi que les voies de recours, dans la notification de la décision (CJA, art. R. 421-5). Un arrêté de refus notifié sans ces mentions ne fait pas courir les deux mois. Cette ouverture n'est toutefois pas sans limite : sauf circonstances particulières dont se prévaudrait le requérant, le recours ne saurait en règle générale être formé au-delà d'un an à compter de la date à laquelle la décision expresse a été notifiée ou de celle à laquelle il est établi que l'intéressé en a eu connaissance (CE, Ass., 13 juillet 2016, Czabaj, n° 387763). La seconde : ne comptez pas votre délai comme le ferait un voisin. Le délai des tiers qui contestent un permis accordé obéit à d'autres règles, qui ne sont pas les vôtres ; en tant que demandeur, votre délai court de la notification du refus qui vous a été adressée (CJA, art. R. 421-1). C'est la confusion la plus fréquente sur ce sujet, et elle se solde par une requête irrecevable. Ajoutez-y le piège devenu structurel : le recours gracieux, qui interrompt le délai contentieux selon la règle générale (CRPA, art. L. 411-2), ne le proroge plus en matière d'autorisation d'urbanisme (C. urb., art. L. 600-12-2).
Dans cette page
Lire l'arrêté : les motifs, le silence, et ce qui n'est pas un refus
Tout part du texte de la décision. Lorsqu'elle rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée, et cette motivation doit indiquer l'intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d'opposition, notamment l'ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l'article L. 421-6 ; il en est de même lorsque la décision est assortie de prescriptions, oppose un sursis à statuer ou comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d'urbanisme applicables (C. urb., art. L. 424-3). L'administration doit donc abattre ses cartes en une fois, et l'arrêté vous dit exactement ce qu'il faudra renverser.
Encore faut-il que la motivation en soit une. La motivation exigée doit être écrite et comporter l'énoncé des considérations de droit et de fait qui constituent le fondement de la décision (CRPA, art. L. 211-5). Un arrêté qui se contente de viser un article du règlement du plan local d'urbanisme, ou de reprendre la formule d'un texte sans dire en quoi votre terrain et votre projet y répondent, énonce le droit sans énoncer le fait. C'est une insuffisance de motivation, et c'est un moyen à part entière.
L'exigence d'intégralité des motifs (C. urb., art. L. 424-3) commande la manière d'écrire la requête. Chaque motif de l'arrêté doit être discuté pour lui-même, et aucun ne doit être laissé de côté parce qu'il paraît secondaire : le Conseil d'État subordonne l'injonction de délivrer à la censure de l'ensemble des motifs énoncés par l'arrêté (CE, 25 mai 2018, n° 417350). Un motif laissé sans réponse est un motif qui peut suffire à maintenir le refus.
Le silence de la mairie ne se lit pas comme en droit administratif général. À défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction, le silence gardé par l'autorité compétente vaut, selon les cas, décision de non-opposition à la déclaration préalable, ou permis de construire, permis d'aménager ou permis de démolir tacite (C. urb., art. R*424-1). En urbanisme, le principe est donc l'accord, et non le rejet. Le délai d'instruction de droit commun est d'un mois pour les déclarations préalables, de deux mois pour les permis de démolir et les permis de construire portant sur une maison individuelle ou ses annexes, et de trois mois pour les autres permis de construire et les permis d'aménager (C. urb., art. R*423-23).
Le refus tacite existe, mais par exception. Le défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction vaut décision implicite de rejet notamment lorsque les travaux sont soumis à l'autorisation du ministre de la défense ou à une autorisation au titre des sites classés ou en instance de classement ou des réserves naturelles, lorsque le projet porte sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, ou lorsqu'il est soumis à enquête publique en application des articles R. 123-7 à R. 123-23 du code de l'environnement ou à participation du public par voie électronique en application de l'article L. 123-19 du même code (C. urb., art. R*424-2). Ces hypothèses ne sont pas données ici pour une liste close : le texte a encore été modifié par un décret du 15 avril 2026, d'autres textes peuvent ajouter des cas, et le régime applicable se vérifie à la date de votre demande plutôt que de mémoire.
Face à un refus tacite, une décision implicite n'est pas illégale du seul fait qu'elle n'est pas motivée ; mais, à la demande de l'intéressé formulée dans les délais du recours contentieux, les motifs de toute décision implicite de rejet doivent lui être communiqués dans le mois suivant cette demande, et le délai de recours est alors prorogé jusqu'à l'expiration de deux mois suivant le jour où les motifs ont été communiqués (CRPA, art. L. 232-4). Demander les motifs est donc le premier geste. Mais l'articulation de ce mécanisme avec le régime propre aux autorisations d'urbanisme issu de l'article L. 600-12-2 du code de l'urbanisme n'est pas tranchée : ne comptez pas sur cette prorogation pour gagner du temps. Demandez les motifs, et déposez la requête sans attendre leur arrivée.
Un arrêté qui ne dit ni oui ni non n'est pas nécessairement un refus. Le sursis à statuer doit être motivé et ne peut excéder deux ans, et l'autorité compétente ne peut, à l'expiration du délai de validité du sursis ordonné, opposer à une même demande un nouveau sursis fondé sur le même motif que le sursis initial ; à l'expiration de ce délai, sur simple confirmation par l'intéressé de sa demande, une décision doit être prise dans les deux mois suivant cette confirmation, la confirmation pouvant intervenir au plus tard deux mois après l'expiration du sursis (C. urb., art. L. 424-1). L'exigence de motivation intégrale vise expressément la décision qui oppose un sursis à statuer (C. urb., art. L. 424-3) : là aussi, le document doit dire ses raisons. Mais son calendrier et ses suites lui sont propres, et il se lit avec ce calendrier en main.
Reste à savoir contre qui diriger le recours. L'autorité compétente est le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, et le préfet ou le maire au nom de l'État dans les autres communes (C. urb., art. L. 422-1). Cette distinction ne tient pas de la formalité : elle détermine la personne publique défenderesse, et, s'il est ensuite question d'indemnisation, celle à qui la demande doit être adressée.
Le calendrier : deux mois, et un courrier au maire qui ne protège plus
La règle de base est brève. La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée (CJA, art. R. 421-1). Pour vous, demandeur éconduit, le point de départ est la notification de l'arrêté, c'est-à-dire le moment où il vous parvient. Datez ce moment avec une preuve, pas avec un souvenir : conservez l'enveloppe, l'avis de réception ou l'accusé de dépôt électronique.
Cette date ne joue toutefois que si l'administration a fait ce qu'il fallait. Les délais de recours contre une décision administrative ne sont opposables qu'à la condition d'avoir été mentionnés, ainsi que les voies de recours, dans la notification de la décision (CJA, art. R. 421-5). Un arrêté notifié sans ces mentions n'a pas fait courir les deux mois. Le point se vérifie sur le courrier lui-même, ligne à ligne, avant toute autre chose.
Ce raisonnement a une borne. Le Conseil d'État juge qu'en règle générale, et sauf circonstances particulières dont se prévaudrait le requérant, ce délai ne saurait, sous réserve de l'exercice de recours administratifs pour lesquels les textes prévoient des délais particuliers, excéder un an à compter de la date à laquelle une décision expresse a été notifiée ou de la date à laquelle il est établi que l'intéressé en a eu connaissance (CE, Ass., 13 juillet 2016, Czabaj, n° 387763). Un refus ancien, même mal notifié, n'est donc pas indéfiniment attaquable.
Vient ensuite le point le plus récent, et le plus mal connu. La règle générale veut que toute décision administrative puisse faire l'objet, dans le délai imparti pour l'introduction d'un recours contentieux, d'un recours gracieux ou hiérarchique qui interrompt le cours de ce délai (CRPA, art. L. 411-2). C'est sur elle que reposait le conseil classique : écrivez d'abord au maire, vous conservez vos deux mois. En matière d'autorisation d'urbanisme, ce n'est plus exact. Le délai d'introduction d'un recours gracieux ou hiérarchique à l'encontre d'une décision relative à une autorisation d'urbanisme est d'un mois, le silence gardé pendant plus de deux mois sur ce recours vaut décision de rejet, et le délai de recours contentieux n'est pas prorogé par l'exercice d'un recours gracieux ou d'un recours hiérarchique (C. urb., art. L. 600-12-2, créé par la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 et en vigueur depuis le 28 novembre 2025).
Deux questions restent ouvertes et se posent dossier par dossier. La portée exacte du texte, d'abord : il vise « une décision relative à une autorisation d'urbanisme », formule dont la lettre englobe le refus opposé au demandeur, sans qu'une décision d'application soit venue le confirmer. L'application dans le temps, ensuite, pour un refus notifié avant le 28 novembre 2025 : elle demande un examen propre à votre dossier et n'est pas tranchée ici. En pratique, la conduite à tenir ne change pas. Si une démarche amiable auprès de la mairie a un sens, parce qu'un motif repose sur un malentendu ou qu'une modification mineure du projet lèverait l'objection, elle se mène en parallèle du recours contentieux déposé dans les deux mois, jamais à sa place.
Une formalité de procédure doit enfin être examinée avant le dépôt. En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le code de l'urbanisme, l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation ; cette notification intervient par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours, et elle est réputée accomplie à la date d'envoi de la lettre, établie par le certificat de dépôt auprès des services postaux (C. urb., art. R*600-1). Le même article écarte son application à la contestation d'un permis modificatif, d'une décision modificative ou d'une mesure de régularisation prise dans les conditions de l'article L. 600-5-2. Sa formulation est large, et son application au recours que le demandeur dirige contre son propre refus n'est pas tranchée ici. Ce point se tranche avec l'avocate avant l'enregistrement de la requête, et non sur un site.
Les moyens utiles selon le motif, l'injonction, et l'après-annulation
Le refus n'est légal que s'il se rattache à la grille fixée par le code. Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords, et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique (C. urb., art. L. 421-6). Le premier tri consiste à rattacher chaque motif de l'arrêté à l'une de ces rubriques : un motif qui n'y trouve pas sa place, ou qui traduit une simple appréciation d'opportunité, est déjà fragile.
Deux motifs reviennent plus souvent que les autres, et tous deux se discutent sur les faits. Le premier tient à la salubrité et à la sécurité : le projet peut être refusé, ou n'être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales, s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations (C. urb., art. R. 111-2). Le texte exige une atteinte, rapportée à des caractéristiques concrètes du terrain et du projet : largeur et configuration réelles de l'accès, trafic constaté, distance aux installations en cause. Des affirmations générales sur un risque non caractérisé ne répondent pas à cette exigence, et c'est sur les pièces de fait que la discussion se joue.
Le second tient à l'aspect. Le projet peut être refusé, ou n'être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales, si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales (C. urb., art. R. 111-27). Le raisonnement suppose donc que les lieux avoisinants soient eux-mêmes caractérisés : leur description, leur homogénéité, ce qui y a déjà été autorisé. Un refus qui oppose un goût architectural sans décrire l'environnement qu'il prétend protéger ne fait pas ce travail.
La requête doit ensuite être écrite en vue de l'issue recherchée. Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation ou la suspension, en l'état du dossier (C. urb., art. L. 600-4-1). Ce texte explique pourquoi il ne faut rien garder en réserve : le jugement qui tranche tous les moyens dit du même coup si l'administration conserve, ou non, une raison de refuser.
Le pouvoir d'injonction se demande. Lorsque sa décision implique nécessairement qu'une personne morale de droit public prenne une mesure d'exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie le cas échéant d'un délai d'exécution, et peut également la prescrire d'office (CJA, art. L. 911-1). Lorsque la décision implique seulement qu'une nouvelle décision soit prise après une nouvelle instruction, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit que cette nouvelle décision doit intervenir dans un délai déterminé (CJA, art. L. 911-2). Ce sont deux issues très différentes : le permis, ou un réexamen encadré dans le temps.
Le Conseil d'État a précisé la ligne de partage. Lorsque le juge annule un refus après avoir censuré l'ensemble des motifs énoncés par l'arrêté, il doit, s'il est saisi de conclusions à fin d'injonction, ordonner à l'autorité compétente de délivrer l'autorisation ou de prendre une décision de non-opposition, sauf s'il résulte de l'instruction que les dispositions applicables interdisent de l'accueillir pour un motif que l'administration n'avait pas relevé, ou que, par suite d'un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle (CE, 25 mai 2018, n° 417350). Une requête qui se borne à demander l'annulation laisse cette possibilité au seul pouvoir d'office du juge.
Après l'annulation, une double protection existe. Lorsqu'un refus a fait l'objet d'une annulation juridictionnelle, la demande confirmée par l'intéressé ne peut faire l'objet d'un nouveau refus ni être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à la date de la décision annulée, sous réserve que l'annulation soit devenue définitive et que la confirmation soit effectuée dans les six mois suivant la notification de l'annulation au pétitionnaire (C. urb., art. L. 600-2). Cette confirmation est un acte simple mais daté : passé six mois, la commune peut opposer les règles nouvelles, et un plan local d'urbanisme révisé entre-temps peut suffire à reprendre d'une main ce que le jugement avait donné de l'autre.
Le même article a été complété en 2025 sur un point qui pèse pendant l'instance : l'auteur de la décision de refus ne peut plus invoquer de motifs de refus nouveaux après l'expiration d'un délai de deux mois à compter de l'enregistrement du recours ou de la demande (C. urb., art. L. 600-2). Cette règle, issue de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, ne s'applique qu'aux recours enregistrés au greffe après la publication de cette loi. Elle met fin, pour les instances nouvelles, à la défense qui consiste à produire un motif de substitution longtemps après le dépôt de la requête.
Reste la question de l'argent, et la réponse est sobre. Le Conseil d'État juge que la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d'un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation (CE, 15 avril 2016, n° 371274). L'illégalité du refus ne vaut donc pas indemnisation, et le gain espéré sur l'opération n'est pas, par principe, un préjudice réparable. Une demande indemnitaire s'examine sur pièces, sans perspective annoncée à l'avance. Elle suppose aussi d'identifier la personne publique en cause : lorsque le maire agit au nom de l'État, dans une commune qui ne s'est dotée ni d'un plan local d'urbanisme ni d'un document en tenant lieu, la décision n'est pas prise au nom de la commune (C. urb., art. L. 422-1).
Textes applicables
Chaque référence renvoie au texte sur Légifrance, dans sa version en vigueur.
La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée.
Recours gracieux ou hiérarchique contre une décision relative à une autorisation d'urbanisme : délai d'un mois, silence de plus de deux mois valant rejet, et absence de prorogation du délai de recours contentieux ; créé par la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, en vigueur depuis le 28 novembre 2025.
Les délais de recours ne sont opposables qu'à la condition d'avoir été mentionnés, ainsi que les voies de recours, dans la notification de la décision.
Délai d'instruction de droit commun : un mois pour les déclarations préalables, deux mois pour les permis de démolir et les permis de construire portant sur une maison individuelle ou ses annexes, trois mois pour les autres permis de construire et les permis d'aménager.
À défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction, le silence vaut décision de non-opposition à la déclaration préalable ou permis de construire, d'aménager ou de démolir tacite.
Après annulation définitive d'un refus, la demande confirmée dans les six mois échappe aux dispositions d'urbanisme postérieures à la décision annulée ; l'auteur du refus ne peut plus invoquer de motifs nouveaux au-delà de deux mois à compter de l'enregistrement du recours, règle issue de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 et applicable aux recours enregistrés après sa publication.
Règle générale du recours gracieux ou hiérarchique, formé dans le délai du recours contentieux et interrompant le cours de ce délai, écartée en matière d'autorisation d'urbanisme par l'article L. 600-12-2 du code de l'urbanisme.
CE, Assemblée, 13 juillet 2016, Czabaj, n° 387763
En règle générale et sauf circonstances particulières, le délai de recours ne saurait excéder un an à compter de la notification de la décision expresse ou de la date à laquelle il est établi que l'intéressé en a eu connaissance.
La décision qui rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable doit être motivée et indiquer l'intégralité des motifs du rejet, notamment l'ensemble des absences de conformité aux dispositions mentionnées à l'article L. 421-6 ; il en est de même lorsqu'elle oppose un sursis à statuer.
La motivation exigée doit être écrite et comporter l'énoncé des considérations de droit et de fait qui constituent le fondement de la décision.
Injonction de prendre une mesure d'exécution dans un sens déterminé, prescrite par la juridiction saisie de conclusions en ce sens, le cas échéant assortie d'un délai, et pouvant également être prescrite d'office.
CE, 6e et 5e ch. réunies, 25 mai 2018, n° 417350
Lorsque le juge annule un refus après avoir censuré l'ensemble des motifs énoncés, il doit, saisi de conclusions à fin d'injonction, ordonner la délivrance de l'autorisation ou une décision de non-opposition, sauf si les dispositions applicables l'interdisent pour un motif non relevé par l'administration ou si un changement de circonstances y fait obstacle.
Autres textes cités (11)
Grille de conformité à laquelle un permis de construire ou d'aménager doit répondre : utilisation des sols, implantation, destination, nature, architecture, dimensions, assainissement, aménagement des abords, compatibilité avec une déclaration d'utilité publique.
Refus ou prescriptions spéciales lorsque le projet est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations.
Refus ou prescriptions spéciales lorsque la construction est de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains et à la conservation des perspectives monumentales.
Cas dans lesquels, par exception, le silence vaut décision implicite de rejet : autorisation du ministre de la défense, sites classés ou en instance de classement, réserves naturelles, immeuble inscrit au titre des monuments historiques, projet soumis à enquête publique ou à participation du public par voie électronique ; version modifiée par le décret n° 2026-275 du 15 avril 2026.
Une décision implicite de rejet n'est pas illégale du seul fait qu'elle n'est pas motivée ; les motifs doivent être communiqués dans le mois suivant la demande formulée dans les délais du recours contentieux, le délai de recours étant alors prorogé jusqu'à deux mois après cette communication.
Notification du recours, à peine d'irrecevabilité, à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation, par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours ; dispositions non applicables à la contestation d'un permis modificatif, d'une décision modificative ou d'une mesure de régularisation relevant de l'article L. 600-5-2.
Le sursis à statuer doit être motivé, ne peut excéder deux ans, ne peut être renouvelé sur le même motif, et impose une décision dans les deux mois suivant la confirmation de la demande, celle-ci pouvant intervenir au plus tard deux mois après l'expiration du sursis.
Autorité compétente pour délivrer le permis : le maire au nom de la commune lorsqu'elle dispose d'un plan local d'urbanisme ou d'un document en tenant lieu, le préfet ou le maire au nom de l'État dans les autres communes.
En cas d'annulation ou de suspension d'un acte d'urbanisme, la juridiction se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder cette annulation ou cette suspension, en l'état du dossier.
Injonction de prendre une nouvelle décision après une nouvelle instruction, dans un délai déterminé par la juridiction saisie de conclusions en ce sens.
CE, 6e / 1re SSR, 15 avril 2016, n° 371274
La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d'un refus illégal de permis revêt un caractère éventuel et ne peut, en principe, ouvrir droit à réparation.
Erreurs fréquentes
Adresser un recours gracieux au maire et attendre sa réponse
Le conseil reposait sur la règle générale : le recours gracieux interrompt le délai contentieux (CRPA, art. L. 411-2). Depuis le 28 novembre 2025, en matière d'autorisation d'urbanisme, ce recours doit être formé dans le mois, le silence gardé plus de deux mois vaut rejet, et le délai de recours contentieux n'est pas prorogé (C. urb., art. L. 600-12-2). Pendant que la mairie réfléchit, les deux mois de l'article R. 421-1 du code de justice administrative s'écoulent. Si une discussion amiable a un sens, elle se mène en même temps que la requête, pas avant.
Ne discuter qu'un seul des motifs du refus
L'arrêté doit indiquer l'intégralité des motifs justifiant le rejet (C. urb., art. L. 424-3), et c'est précisément pour cela qu'il faut les combattre tous : l'injonction de délivrer suppose que l'ensemble des motifs énoncés ait été censuré, sous les réserves posées par le Conseil d'État (CE, 25 mai 2018, n° 417350). Un motif laissé sans réponse peut suffire à maintenir le refus. Lorsque le refus est tacite, demandez les motifs pour savoir ce que vous combattez (CRPA, art. L. 232-4), sans attendre leur communication pour déposer la requête.
Demander l'annulation sans demander l'injonction
L'annulation seule renvoie la demande à l'administration. Le juge ne prescrit la mesure d'exécution dans un sens déterminé que lorsqu'il est saisi de conclusions en ce sens, même s'il peut aussi le faire d'office (CJA, art. L. 911-1), et il peut, selon les cas, se borner à imposer une nouvelle décision après une nouvelle instruction dans un délai déterminé (CJA, art. L. 911-2). Des conclusions à fin d'injonction de délivrer, rédigées dès la requête, déterminent ce que le juge pourra ordonner ; sans elles, cette possibilité repose sur son seul pouvoir d'office.
Tenir le silence de la mairie pour un refus
En urbanisme, le principe est inverse : à défaut de décision expresse notifiée dans le délai d'instruction, le silence vaut permis tacite ou non-opposition (C. urb., art. R*424-1), ce délai étant d'un, deux ou trois mois selon la demande (C. urb., art. R*423-23). Le rejet tacite n'existe que dans des cas d'exception, comme les immeubles inscrits au titre des monuments historiques, les sites classés ou les projets soumis à enquête publique (C. urb., art. R*424-2). Renoncer en croyant avoir été refusé, c'est parfois renoncer à un permis déjà acquis.
Pièces à réunir
Rassembler ces éléments avant le premier échange fait gagner un temps qui, ici, se compte en jours.
L'arrêté de refus complet, avec la totalité de ses motifs et, le cas échéant, les prescriptions ou le sursis à statuer dont il est assorti
Le courrier de notification, son enveloppe et l'avis de réception ou l'accusé de dépôt électronique, pour établir la date de réception et vérifier la mention des voies et délais de recours
Le dossier de demande tel qu'il a été déposé, avec son récépissé, ses plans et sa notice, ainsi que les demandes de pièces complémentaires et les échanges avec le service instructeur
Le règlement du plan local d'urbanisme applicable à la parcelle et le plan de zonage, dans leur version opposable à la date de la décision
Les éléments de fait propres au terrain lorsque le refus est fondé sur la sécurité ou l'aspect : relevé et photographies de l'accès et de la voie, photographies datées des constructions avoisinantes, autorisations délivrées sur des projets voisins comparables
Pour un refus tacite, la demande de communication des motifs adressée à l'autorité compétente et la réponse reçue, avec leurs dates
Questions fréquentes
Si le refus est annulé, obtiendrai-je le permis ?
Pas automatiquement : cela dépend de ce que le jugement implique et de ce qui a été demandé. Saisi de conclusions à fin d'injonction, le juge prescrit la mesure d'exécution dans un sens déterminé lorsque sa décision l'implique nécessairement (CJA, art. L. 911-1). Le Conseil d'État a précisé que, lorsque l'ensemble des motifs énoncés par l'arrêté a été censuré, il doit ordonner la délivrance de l'autorisation, sauf si les dispositions applicables interdisent de l'accueillir pour un motif que l'administration n'avait pas relevé, ou si un changement de circonstances y fait obstacle (CE, 25 mai 2018, n° 417350). À défaut, la juridiction peut se borner à imposer une nouvelle décision après une nouvelle instruction, dans un délai qu'elle fixe (CJA, art. L. 911-2). D'où l'importance de discuter chaque motif et de formuler les conclusions dès la requête.
La mairie n'a pas répondu : ai-je un permis tacite ou un refus ?
En principe un permis. À défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction, le silence vaut non-opposition à la déclaration préalable ou permis tacite (C. urb., art. R*424-1), le délai d'instruction de droit commun étant d'un mois pour les déclarations préalables, de deux mois pour les permis de démolir et les permis de construire portant sur une maison individuelle ou ses annexes, et de trois mois pour les autres (C. urb., art. R*423-23). Le rejet tacite reste l'exception, réservée à certains cas : projets soumis à l'autorisation du ministre de la défense, situés en site classé ou en instance de classement, portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques ou soumis à enquête publique (C. urb., art. R*424-2). Ce texte a encore été modifié en avril 2026, et d'autres textes peuvent ajouter des cas : il se vérifie à la date de votre demande. Si vous relevez de l'une de ces hypothèses, demandez les motifs du rejet dans les délais du recours contentieux : ils doivent vous être communiqués dans le mois (CRPA, art. L. 232-4).
Le refus était illégal : puis-je être indemnisé du retard et du projet perdu ?
L'illégalité ne suffit pas. Le Conseil d'État juge que la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d'un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, en principe, ouvrir droit à réparation (CE, 15 avril 2016, n° 371274). Une demande indemnitaire s'examine donc sur pièces, sans résultat annoncé à l'avance, et suppose d'abord d'identifier la personne publique en cause : le maire délivre le permis au nom de la commune lorsque celle-ci s'est dotée d'un plan local d'urbanisme ou d'un document en tenant lieu, mais au nom de l'État dans les autres communes (C. urb., art. L. 422-1).
Un refus de permis vient de vous être notifié ?
Notez la date de réception de l'arrêté et vérifiez s'il mentionne les voies et délais de recours : les deux mois courent depuis ce jour, et un courrier au maire ne les proroge plus. Transmettez à Marie Stass l'arrêté complet, son enveloppe et le dossier déposé, pour que chaque motif du refus soit examiné.