Comprendre le PLU bioclimatique de Paris pour son projet
Vous préparez une construction, une surélévation, une extension, un changement de destination ou une rénovation lourde à Paris. Avant de déposer votre demande, une question commande toutes les autres: que dit le plan local d'urbanisme à l'endroit précis de votre parcelle, et dans quelle version? Le « PLU bioclimatique » n'est pas un document nouveau posé à côté du PLU: c'est le plan local d'urbanisme de la Ville de Paris, révisé. La révision a été approuvée par le Conseil de Paris le 20 novembre 2024 (délibération 2024 DU 142, séance des 19 au 22 novembre 2024) et la version qui en est issue s'est appliquée à partir du 29 novembre 2024, selon le portail des règles d'urbanisme de la Ville, consulté le 27 octobre 2026.
Depuis, le document a déjà évolué trois fois : une mise en compatibilité par arrêté préfectoral du 17 octobre 2025, une modification simplifiée n° 1 approuvée le 16 décembre 2025 (délibération 2025 DU 201) et une modification simplifiée n° 2 approuvée du 16 au 19 juin 2026 (délibération 2026 DU 41-2), qui constitue la version actuelle (même source, même date de consultation). Toute lecture commence donc par une vérification de version. Vos travaux doivent ensuite être conformes au règlement et à ses documents graphiques, et seulement compatibles avec les orientations d'aménagement et de programmation (code de l'urbanisme, art. L. 152-1) : cette différence de mots décide de ce que la Ville peut vous opposer.
Cette page explique comment lire le PLU révisé et l'appliquer à un projet : quelle version s'applique à votre demande, où trouver les règles de votre parcelle, quelles couches lire au-delà du zonage, et ce que le code vous permet de demander par dérogation. Elle ne reproduit aucun chiffre du règlement parisien : hauteurs, emprise, part de pleine terre ou de logement social se lisent dans le Tome 1 du règlement en vigueur, à la date de votre consultation. Pour attaquer la délibération ou soulever l'illégalité du plan, voyez la page consacrée à la contestation du PLU et l'analyse sur le délai pour agir ; cette page-ci relève du droit de l'urbanisme appliqué au projet, pas du contentieux.
Délais
18 mois
Garantie du certificat d'urbanisme face au PLU révisé
Point de départ et précisions
Si votre demande d'autorisation ou votre déclaration préalable est déposée dans les dix-huit mois qui suivent la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les règles d'urbanisme, les taxes et les limitations au droit de propriété existant à la date du certificat ne peuvent pas être remises en cause, sauf celles qui ont pour objet la sécurité ou la salubrité publiques (code de l'urbanisme, art. L. 410-1 ; CE, 6 juin 2025, n° 491748).
2 ans au plus
Sursis à statuer pendant une évolution du PLU
Point de départ et précisions
Le sursis doit être motivé et ne peut excéder deux ans à compter de la décision qui vous l'oppose ; un nouveau sursis fondé sur le même motif est interdit, et la durée totale des sursis successifs ne peut en aucun cas excéder trois ans (code de l'urbanisme, art. L. 424-1). Le sursis est possible pendant la révision d'un PLU dès que le débat sur les orientations générales du PADD a eu lieu (art. L. 153-11).
Bâtiment achevé depuis plus de 2 ans
Surélévation par dérogation au PLU pour créer du logement
Point de départ et précisions
La dérogation au règlement pour surélever une construction n'est ouverte que si celle-ci est achevée depuis plus de deux ans et si la surélévation a pour objet la création de logements ou l'agrandissement de la surface de logement (code de l'urbanisme, art. L. 152-6, 2°, dans sa rédaction en vigueur depuis le 28 novembre 2025).
20 nov. 2024 / 29 nov. 2024
PLU bioclimatique : approbation et première application
Point de départ et précisions
Révision approuvée par le Conseil de Paris le 20 novembre 2024 (délibération 2024 DU 142) et version applicable du 29 novembre 2024 au 18 novembre 2025, dates relevées sur le portail des règles d'urbanisme de la Ville de Paris, page « Anciennes versions du PLU », consultée le 27 octobre 2026 ; la version actuelle est issue de la modification simplifiée n° 2 (délibération 2026 DU 41-2, du 16 au 19 juin 2026), dont le portail n'affiche pas la date de début d'application.
La subtilité qui décide de tout est la date à laquelle les règles sont lues. Dans sa décision du 6 juin 2025, le Conseil d'État raisonne au regard des « règles d'urbanisme applicables à la date de la décision prise sur sa demande » (CE, 6 juin 2025, n° 491748), et non, en principe, à la date du dépôt : entre votre dépôt et la décision, une nouvelle version du PLU peut devenir applicable. Le certificat d'urbanisme est l'outil qui fige les règles : pendant dix-huit mois à compter de sa délivrance, votre demande est examinée selon les dispositions en vigueur à la date du certificat, sans que vous perdiez le droit d'obtenir le permis si votre projet est conforme aux règles en vigueur à la date de la décision (art. L. 410-1 ; CE, 6 juin 2025, n° 491748). Le Conseil d'État range toutefois la possibilité d'un sursis à statuer parmi les règles que le certificat garantit, lorsque l'une des conditions de l'article L. 424-1 est remplie à la date du certificat (CE, 14 novembre 2025, n° 493524) : un certificat ne protège donc pas d'un sursis annoncé. Quatre versions du PLU se sont succédé depuis le 29 novembre 2024 : vérifiez, sur le portail de la Ville, la version applicable à la date de votre dépôt et celle qui s'appliquera, selon toute vraisemblance, à la date de la décision ; les jeux de données ouverts, annoncés sans valeur réglementaire, ne remplacent pas cette lecture.
Quelle version du PLU s'applique à votre demande
Le plan local d'urbanisme comprend cinq pièces : un rapport de présentation, un projet d'aménagement et de développement durables (PADD), des orientations d'aménagement et de programmation (OAP), un règlement et des annexes, chacune pouvant comporter des documents graphiques (code de l'urbanisme, art. L. 151-2). C'est le règlement qui fixe, en cohérence avec le PADD, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols (art. L. 151-8). Vos travaux, constructions, aménagements et plantations doivent être conformes à ce règlement et à ses documents graphiques ; ils doivent seulement être compatibles avec les OAP (art. L. 152-1). La Ville le dit avec les mêmes mots sur son portail : le règlement et les OAP « encadrent la délivrance des autorisations d'urbanisme », et un projet « devra être compatible » avec les OAP. Les annexes recensent les servitudes d'utilité publique qui affectent l'utilisation du sol (art. L. 151-43) : elles s'ajoutent au règlement sur la même parcelle.
Le PLU de Paris révisé a été approuvé par le Conseil de Paris, l'assemblée qui approuve le plan au sens du code (art. L. 153-21). Le portail des règles d'urbanisme de la Ville, consulté le 27 octobre 2026, date l'approbation au 20 novembre 2024 et l'application de cette première version du 29 novembre 2024 au 18 novembre 2025. Trois évolutions ont suivi : une mise en compatibilité par arrêté préfectoral du 17 octobre 2025, pour le projet « Nouvel Hôtel Dieu », applicable du 19 novembre 2025 au 8 janvier 2026 ; la modification simplifiée n° 1, votée le 16 décembre 2025 (délibération 2025 DU 201), applicable du 9 janvier 2026 au 22 juin 2026 ; la modification simplifiée n° 2, approuvée du 16 au 19 juin 2026 (délibération 2026 DU 41-2), qui est la version actuelle, avec des annexes mises à jour par arrêté du 19 décembre 2025. Le portail n'affiche pas de date de début pour cette dernière version : ne la déduisez pas, lisez-la sur l'acte. Un plan et la délibération qui l'approuve ne deviennent exécutoires qu'après leur publication sur le portail national de l'urbanisme (art. L. 153-23, I ; ce portail est défini à l'art. L. 133-1) et leur transmission au préfet, soit dès cette transmission, soit un mois plus tard selon que le territoire est ou non couvert par un schéma de cohérence territoriale approuvé ou que le plan tient lieu de programme local de l'habitat ; la règle vaut aussi pour les modifications (art. L. 153-23, II et IV). L'hypothèse qui s'est appliquée à Paris n'est pas écrite sur le portail de la Ville : la date de publication nationale se vérifie sur le Géoportail de l'urbanisme, pas sur une page grand public.
Pour votre dossier, la question est celle de la version qui sera lue par le service instructeur. Le Conseil d'État parle des « règles d'urbanisme applicables à la date de la décision prise sur sa demande » (CE, 6 juin 2025, n° 491748) : la date du dépôt n'est pas celle qui compte dans cette formule. L'outil qui fige les règles, c'est le certificat d'urbanisme. Lorsque votre demande ou votre déclaration préalable est déposée dans les dix-huit mois de sa délivrance, les dispositions d'urbanisme, les taxes et les limitations administratives au droit de propriété existant à sa date ne peuvent être remises en cause, à l'exception de celles qui ont pour objet la sécurité ou la salubrité publiques (art. L. 410-1). Le Conseil d'État en précise la portée : le titulaire a droit à voir sa demande examinée selon les règles applicables à la date du certificat, et il ne perd pas pour autant le droit d'obtenir le permis si son projet est conforme aux règles en vigueur à la date de la décision (CE, 6 juin 2025, n° 491748). Le régime du certificat, y compris le certificat tacite, est détaillé sur la page consacrée au certificat d'urbanisme.
Le certificat ne protège pas de tout. Pendant l'élaboration ou la révision d'un PLU, l'autorité peut surseoir à statuer sur les demandes qui compromettraient ou rendraient plus onéreuse l'exécution du futur plan, dès lors que le débat sur les orientations générales du PADD a eu lieu (art. L. 153-11). Ce sursis doit être motivé, ne peut excéder deux ans, ne peut être suivi d'un nouveau sursis fondé sur le même motif, et la durée totale des sursis ne peut dépasser trois ans ; à son expiration, une décision doit être prise sur simple confirmation de votre demande, dans le délai fixé par le même article, et à défaut de notification dans ce délai l'autorisation est considérée comme accordée dans les termes demandés (art. L. 424-1). Le Conseil d'État juge que la possibilité d'un sursis fait partie des règles garanties par le certificat d'urbanisme, lorsque l'une des conditions de l'article L. 424-1 est remplie à la date de sa délivrance (CE, 14 novembre 2025, n° 493524) : lisez votre certificat sur ce point avant de déposer. Les cas légaux et la contestation du sursis sont traités sur la page consacrée au sursis à statuer.
Dernière hypothèse à connaître avant de s'engager : l'annulation ou la déclaration d'illégalité du PLU révisé. Elle a pour effet de remettre en vigueur le document immédiatement antérieur (art. L. 600-12), c'est-à-dire la version du plan qui précédait l'acte annulé. Lorsque le motif d'annulation n'affecte qu'une partie divisible du territoire, seules les règles antérieures de cette zone reviennent en vigueur, et c'est au regard de ces règles que la légalité d'une autorisation est appréciée (CE, 24 mai 2023, n° 461192, décision inédite citée ici à titre d'illustration). Les autorisations déjà délivrées ne sont pas atteintes par elles-mêmes lorsque l'annulation repose sur un motif étranger aux règles applicables au projet ; en revanche, un refus de permis ou une opposition à déclaration préalable fondés sur le document annulé sont eux-mêmes annulés (art. L. 600-12-1). Les moyens d'attaquer le plan et le délai pour le faire sont sur la page consacrée à la contestation du PLU.
Trouver sa parcelle et lire ses couches : zone, plans, OAP, annexes
La version opposable se consulte à deux endroits : le portail des règles d'urbanisme de la Ville de Paris (regles-urbanisme.paris.fr), qui publie chaque version avec ses dates, et le portail national de l'urbanisme, site unique d'accès dématérialisé aux documents d'urbanisme et aux servitudes d'utilité publique transmis à l'État (art. L. 133-1). Sur le portail de la Ville, le règlement se présente en deux tomes : le Tome 1 réunit les modalités d'application, les dispositions générales et les règles propres à chaque zone ; le Tome 2 rassemble les annexes, en trois volumes. Les documents graphiques forment trois atlas : les cartes générales et les plans des bois, les planches au 1/2000, et les plans des secteurs de maisons et villas et du secteur de Montmartre (structure relevée le 27 octobre 2026). La page grand public de paris.fr sur le PLU bioclimatique, mise à jour le 22 juillet 2026, renvoie vers ce portail mais ne mentionne pas les modifications de 2025 et 2026 : partez toujours du portail des règles, jamais d'une fiche de présentation.
Le règlement délimite les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles, agricoles ou forestières à protéger, et peut préciser l'affectation des sols, la destination et la nature des constructions autorisées (art. L. 151-9). Le PLU de Paris en compte quatre : la zone urbaine générale (UG), la zone urbaine des grands services urbains (UGSU), la zone urbaine verte (UV) et la zone naturelle et forestière (N). Le classement en zone N et sa contestation sont traités sur la page consacrée au terrain classé en zone naturelle. Les règles de destination se lisent avec la grille du code : cinq destinations (exploitation agricole et forestière ; habitation ; commerce et activités de service ; équipements d'intérêt collectif et services publics ; autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire, art. R. 151-27), déclinées en sous-destinations parmi lesquelles le logement, l'hébergement, les hôtels, les autres hébergements touristiques et le bureau (art. R. 151-28). Passer de l'une à l'autre, par exemple de bureau à logement, est un changement de destination : l'autorisation à déposer est décrite sur la page consacrée à la déclaration préalable, et les règles que le PLU de Paris attache à chaque destination ou sous-destination se lisent dans le Tome 1, pour la zone concernée.
La lecture se fait en quatre temps. Premier temps : la zone et le secteur, sur la carte générale. Deuxième temps : la planche au 1/2000 et ses couches, qui portent ce que le règlement écrit n'énonce pas pour chaque adresse. On y trouve les protections du bâti et des éléments de paysage, c'est-à-dire les immeubles, îlots, espaces publics, monuments, sites et secteurs que le règlement identifie pour les protéger, les conserver, les mettre en valeur ou les requalifier, avec des prescriptions de préservation, de conservation ou de restauration (art. L. 151-19) ; les linéaires de protection de la diversité commerciale le long de certaines voies (art. L. 151-16) ; les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux espaces verts ou aux programmes de logements, les servitudes d'attente de projet, limitées à cinq ans, et les servitudes de localisation des voies et ouvrages (art. L. 151-41) ; les secteurs dans lesquels un programme de logements doit comporter une part de catégories de logements définies au titre de la mixité sociale (art. L. 151-15). Le règlement peut encore imposer une part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables, sauf pour les rénovations, réhabilitations et changements de destination de bâtiments existants qui ne modifient pas l'emprise au sol (art. L. 151-22). Les pourcentages et les hauteurs du règlement parisien ne sont pas repris ici : ils se lisent dans la version en vigueur, et la date de cette lecture doit figurer dans votre dossier.
Troisième temps : le règlement de la zone, dans le Tome 1, article par article, en commençant par les modalités d'application et les dispositions générales, qui conditionnent la lecture des règles de zone. Quatrième temps : ce qui s'ajoute au règlement. Les OAP, avec lesquelles le projet doit être compatible (art. L. 152-1). Les annexes et leurs servitudes d'utilité publique (art. L. 151-43), que la Ville indique appliquer de manière indépendante du PLU et des plans de sauvegarde : le classement d'un quartier au titre des sites patrimoniaux remarquables est une servitude d'utilité publique (code du patrimoine, art. L. 631-1) ; le plan de prévention des risques d'inondation en est une autre, décrite sur la page consacrée au PPRI. Dans le Marais (3e et 4e arrondissements) et dans le 7e arrondissement, un plan de sauvegarde et de mise en valeur tient lieu de plan local d'urbanisme sur son périmètre (art. L. 313-1) : la Ville précise que ces secteurs ne sont pas régis par le PLU, le règlement du PSMV du Marais étant applicable depuis octobre 2013 et celui du 7e depuis août 2016 (portail consulté le 27 octobre 2026). Les tracés exacts se vérifient sur les plans, pas sur le seul numéro d'arrondissement.
Un exemple, sans chiffre. Un immeuble de bureaux en zone UG, en cœur d'îlot, dont le propriétaire veut faire des logements avec une surélévation. La carte générale donne la zone ; la planche au 1/2000 révèle une protection patrimoniale sur la façade sur rue (art. L. 151-19), un linéaire commercial sur la voie (art. L. 151-16) et l'absence d'emplacement réservé ; le Tome 1 fixe, pour la zone UG, les règles applicables au projet, dont celles propres aux destinations et sous-destinations logement et bureau ; les annexes signalent ou non une servitude d'utilité publique. Chacune de ces couches peut, seule, arrêter le projet ou le réorienter : une protection au titre de l'article L. 151-19 exclut par exemple certaines dérogations du code (art. L. 152-5). Lorsqu'un emplacement réservé grève la parcelle, les droits du propriétaire sont traités sur la page consacrée aux emplacements réservés et servitudes du PLU.
Adaptations mineures, dérogations et majorations : ce que le code permet de demander
Le principe est strict. Les règles et servitudes du PLU peuvent faire l'objet d'adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes, et d'aucune autre dérogation que celles que le code prévoit (art. L. 152-3). Une adaptation mineure se demande donc sur l'un de ces trois motifs, pièces à l'appui ; une dérogation se demande sur l'un des cas énumérés ci-dessous, et sur aucun autre. Lorsqu'elle accorde une dérogation, l'autorité le fait par décision motivée. Un refus fondé sur le PLU se lit et se discute selon la méthode décrite sur la page consacrée au refus de permis de construire.
Trois dérogations visent les bâtiments existants dans des situations particulières : la reconstruction d'un bâtiment détruit ou endommagé par une catastrophe naturelle survenue depuis moins d'un an, lorsque les prescriptions de sécurité sont contraires au règlement ; la restauration ou la reconstruction d'un immeuble protégé au titre des monuments historiques, lorsque ses contraintes architecturales sont contraires au règlement ; les travaux nécessaires à l'accessibilité des personnes handicapées à un logement existant (art. L. 152-4). Deux autres visent la rénovation énergétique et la végétalisation. L'autorité peut, par décision motivée et dans des limites fixées par décret en Conseil d'État, déroger aux règles d'emprise au sol, de hauteur, d'implantation et d'aspect extérieur pour autoriser une isolation en saillie des façades ou une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes (art. L. 152-5, dans sa rédaction en vigueur depuis le 28 mai 2026), et déroger aux règles de hauteur et d'aspect extérieur pour installer des dispositifs de végétalisation des façades et des toitures en zones urbaines et à urbaniser (art. L. 152-5-1). La dérogation pour isolation ne s'applique pas aux immeubles situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ni aux immeubles protégés par le PLU au titre de l'article L. 151-19 (art. L. 152-5) : à Paris, une protection portée sur la planche au 1/2000 ferme donc cette porte.
Le code ouvre enfin des dérogations en faveur du logement, réécrites par la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 et en vigueur depuis le 28 novembre 2025 (art. L. 152-6). Dans le respect d'un objectif de mixité sociale, une construction destinée principalement à l'habitation peut dépasser la hauteur maximale du règlement sans excéder la hauteur au faîtage de la construction contiguë existante, sous réserve de s'intégrer harmonieusement dans le milieu urbain environnant (1°). La surélévation d'une construction achevée depuis plus de deux ans peut être autorisée par dérogation lorsqu'elle crée des logements ou agrandit la surface de logement (2°). La transformation à usage principal d'habitation d'un immeuble existant par reconstruction peut déroger aux règles de densité et de stationnement, dans la limite d'une majoration de 30 % du gabarit existant (3°). L'article prévoit d'autres cas et d'autres conditions : lisez-le en entier sur Légifrance avant d'en invoquer un.
À distinguer des dérogations, les majorations que le PLU peut lui-même prévoir. Le règlement peut délimiter des secteurs où un dépassement des règles de gabarit, de hauteur et d'emprise au sol est autorisé pour agrandir ou construire des bâtiments d'habitation, dans la limite de 20 % pour chaque règle, et autoriser dans les zones urbaines ou à urbaniser un dépassement modulé, dans la limite de 30 %, pour les constructions faisant preuve d'exemplarité énergétique ou environnementale ou intégrant des procédés de production d'énergies renouvelables (art. L. 151-28, 1° et 3°, dans sa rédaction en vigueur depuis le 28 mai 2026). Ces plafonds sont ceux du code : savoir si le PLU de Paris a institué de tels secteurs, et à quel taux, suppose de lire le Tome 1 de la version en vigueur. Dans le dossier de demande, chaque dérogation ou majoration se formule explicitement, avec le texte invoqué et les pièces qui établissent la condition : un bâtiment achevé depuis plus de deux ans se prouve, un objectif d'exemplarité énergétique se documente. Si une règle du PLU a été mal appliquée dans le permis obtenu, la page consacrée à la régularisation d'un permis de construire décrit la marche à suivre.
Textes applicables
Chaque référence renvoie au texte sur Légifrance, dans sa version en vigueur.
Code de l'urbanisme, art. L. 410-1
Garantie de dix-huit mois du certificat d'urbanisme sur les règles d'urbanisme, les taxes et les limitations au droit de propriété, sauf sécurité et salubrité publiques.
Code de l'urbanisme, art. L. 424-1
Sursis à statuer motivé, de deux ans au plus, durée totale de trois ans au plus, et sort de la demande à l'expiration du sursis.
Code de l'urbanisme, art. L. 153-11
Sursis à statuer pendant l'élaboration ou la révision d'un PLU, une fois le débat sur les orientations générales du PADD tenu.
Code de l'urbanisme, art. L. 152-6
Dérogations en faveur du logement : dépassement de hauteur jusqu'au faîtage de la construction contiguë, surélévation d'un bâtiment achevé depuis plus de deux ans, transformation en habitation avec majoration de gabarit de 30 % au plus.
Code de l'urbanisme, art. L. 152-1
Conformité des travaux et constructions au règlement et à ses documents graphiques, compatibilité avec les OAP.
Code de l'urbanisme, art. L. 152-3
Adaptations mineures justifiées par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes ; aucune autre dérogation que celles prévues par le code.
Code de l'urbanisme, art. L. 152-5
Dérogation pour l'isolation en saillie des façades ou par surélévation des toitures, exclue dans les sites patrimoniaux remarquables et pour les immeubles protégés au titre de l'article L. 151-19.
Code de l'urbanisme, art. L. 313-1
Le plan de sauvegarde et de mise en valeur tient lieu de plan local d'urbanisme sur le périmètre qu'il recouvre.
Code de l'urbanisme, art. L. 151-19
Identification et protection des éléments de paysage, immeubles, îlots, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger pour des motifs culturels, historiques ou architecturaux.
Dates d'approbation et d'application de la révision du 20 novembre 2024 et des trois versions ultérieures du PLU bioclimatique.
CE, 1re et 4e ch. réunies, 6 juin 2025, n° 491748, mentionné aux tables
Portée de la garantie du certificat d'urbanisme : examen selon les règles à la date du certificat, sans perte du droit au permis si le projet est conforme aux règles à la date de la décision.
CE, 5e et 6e ch. réunies, 14 novembre 2025, n° 493524, mentionné aux tables
La possibilité d'un sursis à statuer figure parmi les règles garanties par le certificat d'urbanisme lorsqu'une condition de l'article L. 424-1 est remplie à la date de sa délivrance.
Autres textes cités (25)
Code de l'urbanisme, art. L. 151-2
Les cinq pièces du plan local d'urbanisme : rapport de présentation, PADD, OAP, règlement et annexes, chacune pouvant comporter des documents graphiques.
Code de l'urbanisme, art. L. 151-8
Le règlement fixe, en cohérence avec le PADD, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols.
Code de l'urbanisme, art. L. 151-9
Fondement du zonage et des règles de destination et de nature des constructions par zone.
Code de l'urbanisme, art. L. 151-15
Secteurs dans lesquels un pourcentage d'un programme de logements est affecté à des catégories de logements définies au titre de la mixité sociale.
Code de l'urbanisme, art. L. 151-16
Quartiers, îlots et voies où la diversité commerciale est préservée ou développée, avec les prescriptions correspondantes (linéaires commerciaux).
Code de l'urbanisme, art. L. 151-22
Part minimale de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables que le règlement peut imposer, hors rénovations, réhabilitations et changements de destination sans modification d'emprise au sol.
Code de l'urbanisme, art. L. 151-28
Majorations de constructibilité que le règlement peut prévoir : 20 % au plus pour l'habitation dans des secteurs délimités, 30 % au plus pour l'exemplarité énergétique ou environnementale.
Code de l'urbanisme, art. L. 151-41
Emplacements réservés aux voies, ouvrages publics, espaces verts et programmes de logements, servitudes d'attente de projet limitées à cinq ans et servitudes de localisation.
Code de l'urbanisme, art. L. 151-43
Les annexes du PLU comportent les servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation du sol.
Code de l'urbanisme, art. L. 152-4
Dérogations par décision motivée pour la reconstruction après catastrophe naturelle, la restauration d'un monument historique et l'accessibilité d'un logement existant.
Code de l'urbanisme, art. L. 152-5-1
Dérogation aux règles de hauteur et d'aspect extérieur pour la végétalisation des façades et des toitures en zones urbaines et à urbaniser.
Code de l'urbanisme, art. L. 153-21
Approbation du PLU par le conseil municipal à l'issue de l'enquête publique ou de la participation du public par voie électronique.
Code de l'urbanisme, art. L. 153-23
Publication du PLU et de la délibération sur le portail national de l'urbanisme et caractère exécutoire dès la transmission au préfet ou un mois après, selon les cas ; applicable aux évolutions du plan.
Code de l'urbanisme, art. L. 133-1
Le portail national de l'urbanisme, point d'entrée unique d'accès dématérialisé aux documents d'urbanisme et aux servitudes d'utilité publique.
Code du patrimoine, art. L. 631-1
Définition du site patrimonial remarquable, dont le classement a le caractère de servitude d'utilité publique.
Code de l'urbanisme, art. L. 600-12
L'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un PLU remet en vigueur le document immédiatement antérieur.
Code de l'urbanisme, art. L. 600-12-1
Sort des autorisations déjà délivrées et des refus en cas d'annulation ou d'illégalité du document d'urbanisme.
Code de l'urbanisme, art. R. 151-27
Les cinq destinations de constructions entre lesquelles s'apprécie un changement de destination.
Code de l'urbanisme, art. R. 151-28
Les sous-destinations, dont le logement, l'hébergement, les hôtels, les autres hébergements touristiques et le bureau.
CE, 6e ch., 24 mai 2023, n° 461192, inédit au recueil Lebon
Illustration : en cas d'annulation partielle d'un PLU, seules les règles antérieures de la zone concernée reviennent en vigueur.
Structure du règlement parisien en deux tomes et trois atlas, et noms des quatre zones UG, UGSU, UV et N.
Lecture officielle de la hiérarchie des pièces du PLU et de l'exclusion des secteurs couverts par les PSMV du Marais et du 7e arrondissement.
Confirmation de la date d'approbation du 20 novembre 2024 et des trois évolutions du plan depuis.
Numéros et dates des délibérations du Conseil de Paris approuvant la révision et les modifications simplifiées n° 1 et n° 2.
Point d'entrée grand public vers le portail des règles d'urbanisme, sans mention des modifications de 2025 et 2026.
Erreurs fréquentes
Travailler sur une version périmée du PLU, ou sur une donnée sans valeur réglementaire
Quatre versions du PLU de Paris se sont succédé depuis le 29 novembre 2024 : la révision elle-même, la mise en compatibilité du 17 octobre 2025, la modification simplifiée n° 1 et la modification simplifiée n° 2 du 16 au 19 juin 2026, version actuelle (portail de la Ville, consulté le 27 octobre 2026). Un architecte qui raisonne sur un extrait téléchargé l'an dernier, une fiche de présentation ou un jeu de données ouvertes, annoncé sans valeur réglementaire, peut lire une règle qui n'existe plus. Or le Conseil d'État raisonne au regard des règles d'urbanisme applicables à la date de la décision prise sur la demande (CE, 6 juin 2025, n° 491748), et non, en principe, à la date du dépôt. Notez dans le dossier la version consultée et sa date, et vérifiez, avant le dépôt, qu'aucune évolution n'est en cours d'approbation.
S'arrêter à la carte générale sans ouvrir la planche au 1/2000 et les annexes
La zone ne dit presque rien. Les protections du bâti, des îlots et des espaces (art. L. 151-19), les linéaires commerciaux (art. L. 151-16), les emplacements réservés, les servitudes d'attente de projet et les servitudes de localisation (art. L. 151-41), les secteurs de mixité sociale (art. L. 151-15) se lisent sur les documents graphiques de détail, auxquels vos travaux doivent être conformes au même titre qu'au règlement écrit (art. L. 152-1). Les servitudes d'utilité publique, elles, sont dans les annexes (art. L. 151-43) et s'appliquent, selon la Ville, indépendamment du PLU. Une protection oubliée ne retarde pas seulement l'instruction : elle peut exclure une dérogation que vous comptiez demander (art. L. 152-5).
Appliquer le PLU bioclimatique à une parcelle du Marais ou du 7e arrondissement
Sur le périmètre d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur, ce plan tient lieu de plan local d'urbanisme (art. L. 313-1). La Ville indique que les secteurs couverts par les PSMV du Marais (3e et 4e arrondissements) et du 7e arrondissement ne sont pas régis par le PLU, le règlement du Marais étant applicable depuis octobre 2013 et celui du 7e depuis août 2016 (portail consulté le 27 octobre 2026). Un projet préparé sur les règles de la zone UG y est donc hors sujet. Le périmètre exact ne se déduit pas de l'arrondissement : il se lit sur les plans. Le classement en site patrimonial remarquable qui accompagne ces secteurs est en outre une servitude d'utilité publique (code du patrimoine, art. L. 631-1).
Compter sur une dérogation que le code ne prévoit pas, ou qu'il exclut pour votre immeuble
Les règles du PLU ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation autre que celles prévues par le code, en dehors des adaptations mineures justifiées par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes (art. L. 152-3). Demander « une dérogation » sans fondement textuel ne peut donc pas aboutir. Demander la dérogation pour isolation par l'extérieur ou surélévation de toiture (art. L. 152-5) pour un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable ou protégé au titre de l'article L. 151-19, c'est demander ce que l'article exclut expressément. Avant d'écrire la demande, identifiez le cas précis (art. L. 152-4, L. 152-5, L. 152-5-1 ou L. 152-6), vérifiez ses conditions, par exemple l'achèvement depuis plus de deux ans pour une surélévation (art. L. 152-6, 2°), et réunissez les pièces qui les établissent.
Pièces à réunir
Rassembler ces éléments avant le premier échange fait gagner un temps qui, ici, se compte en jours.
Les références cadastrales et l'adresse de la parcelle, avec l'arrondissement, pour la situer sur la carte générale et sur la planche au 1/2000 du portail de la Ville
L'extrait des documents graphiques de la parcelle (zone, hauteurs, prescriptions ponctuelles et linéaires, emplacements réservés, servitudes) et le règlement de la zone dans le Tome 1 en vigueur, chacun avec la version et la date de consultation
Les certificats d'urbanisme déjà obtenus sur le terrain, avec leur date de délivrance, et les autorisations accordées, refusées ou frappées de sursis à statuer sur ce même terrain
La notice descriptive du projet : destinations et sous-destinations avant et après travaux, surfaces, hauteurs, emprise au sol, espaces libres, stationnement, et la liste des dérogations ou majorations que vous envisagez de demander
L'état du bâti existant : date d'achèvement, protections éventuelles (protection au titre du PLU, monument historique ou abords, site patrimonial remarquable, PSMV), diagnostics et relevés
Le règlement de copropriété et les décisions d'assemblée générale si le projet porte sur une surélévation ou un changement de destination d'un lot, ainsi que tous les échanges écrits déjà intervenus avec les services de la Ville et, le cas échéant, l'avis de l'architecte des Bâtiments de France
Questions fréquentes
Mon dossier a été déposé avant l'entrée en vigueur de la version actuelle du PLU : quelles règles s'appliquent ?
Le Conseil d'État raisonne au regard des règles d'urbanisme applicables à la date de la décision prise sur la demande (CE, 6 juin 2025, n° 491748), et non, en principe, à la date du dépôt : le dépôt seul ne vous met pas à l'abri d'une nouvelle version. Deux situations changent la réponse. Si vous disposez d'un certificat d'urbanisme délivré moins de dix-huit mois avant le dépôt, les règles d'urbanisme, les taxes et les limitations au droit de propriété existant à la date du certificat ne peuvent pas être remises en cause, sauf celles qui visent la sécurité ou la salubrité publiques, et vous conservez le droit d'obtenir le permis si le projet est conforme aux règles nouvelles (art. L. 410-1 ; CE, 6 juin 2025, n° 491748). Si une évolution du plan est en cours au moment de l'instruction, l'autorité peut au contraire surseoir à statuer, pour deux ans au plus (art. L. 153-11 et L. 424-1). Dans tous les cas, demandez au service instructeur, par écrit, sur quelle version il se fonde.
Le PLU bioclimatique s'applique-t-il dans le Marais ?
Non, sur le périmètre couvert par le plan de sauvegarde et de mise en valeur. Ce plan tient lieu de plan local d'urbanisme (art. L. 313-1), et la Ville précise que les secteurs couverts par les PSMV du Marais (3e et 4e arrondissements) et du 7e arrondissement ne sont pas régis par le PLU, avec un règlement applicable depuis octobre 2013 pour le Marais et depuis août 2016 pour le 7e (portail consulté le 27 octobre 2026). Les annexes du PLU, qui recensent les servitudes d'utilité publique (art. L. 151-43), s'appliquent en revanche de manière indépendante, selon la Ville. Seuls les plans permettent de savoir si une adresse précise du 3e, du 4e ou du 7e est dans le périmètre : le numéro d'arrondissement ne suffit pas.
Puis-je demander une dérogation au PLU pour isoler mon immeuble par l'extérieur ?
Le code le permet, par décision motivée de l'autorité et dans des limites fixées par décret en Conseil d'État : dérogation aux règles d'emprise au sol, de hauteur, d'implantation et d'aspect extérieur pour une isolation en saillie des façades ou par surélévation des toitures d'une construction existante (art. L. 152-5, rédaction en vigueur depuis le 28 mai 2026). Mais l'article exclut lui-même les immeubles situés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable et les immeubles protégés par le PLU au titre de l'article L. 151-19, et il énumère d'autres exclusions à lire sur Légifrance. Vérifiez d'abord, sur la planche au 1/2000 et dans les annexes, si votre immeuble porte une protection : c'est elle, et non la règle de la zone, qui décide de la réponse. La végétalisation des façades et des toitures relève d'une dérogation distincte (art. L. 152-5-1).
Votre projet parisien bute sur une règle du PLU ?
Marie Stass lit avec vous la version en vigueur, les couches de votre parcelle et les dérogations que le code autorise, avant le dépôt ou face à un refus. Décrivez votre projet et son adresse : vous saurez ce qui s'y oppose et ce qui peut se demander.